( i ) 天花板混凝上剝落或批盪鬆脱
癥狀

• 表面出現水漬或 漬、或有漏水情況

• 出現裂縫

• 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露通常
已生 的鋼筋

• 批盪／ 瓷磚剝落

可能成因
在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋； 摻雜了鹹水的混凝土， 或受過重的負荷。

(ii) 外牆／ 窗戶、屋頂或天花板出現滲漏

癥狀
• 出現水漬
• 漆油或牆紙剝落
• 滴水
• 生長霉菌
• 混凝土、批盪或瓷磚有損毀
• 出現 漬
可能成因
造成外牆滲漏的原因很多， 包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠有破損、天台防水層損壞、外置水管及排水管有破損等。

(iii) 牆壁出現結構性裂縫

癥狀
• 穿過表層批盪深入至混凝土或磚牆的
裂縫
• 出現橫跨牆壁的長裂縫
• 窗戶或門角出現斜狀裂縫
• 裂縫有 漬

可能成因
造成結構性裂縫的原因很多， 如樓宇結
構移動幅度過大、地基出現沉降、結構
負荷過重、因生 或物料衰老而造成樓宇部份結構脆弱、意外造成的損毀、或設計／ 建築欠佳等。如發現裂縫， 必須先進行勘測， 找出原因， 加以清除或修復， 然後才安排裂縫的修補工程。

(iv) 樑柱出現結構性裂縫
癥狀
• 穿過表層批盪深入混凝土或磚牆的裂縫
• 剝落
可能成因
與上述(iii) 項相同。

(v) 非結構性裂縫(通常在批盪或其它以水泥沙漿批盪為底層的飾面出現)
癥狀
• 出現髮絲般的裂縫
• 出現伸向多個方向的裂縫( 因收縮而造
成的裂縫)

• 非結構牆和結構組件間( 如磚牆與樑柱的接口) 出現的裂縫
可能成因

在批盪或其他表層的裂縫， 只會影響樓宇外觀， 並不構成安全威脅。那些髮絲裂縫， 是在外牆表層形成， 並不影響內裡鋼筋混凝土的結構。

(vi) 破損的外牆批盪／紙皮石／瓷磚／石面層／ 幕牆
癥狀
• 外牆批盪／瓷磚鬆脱，當用鎚敲擊時，
會發出「空心」聲音
• 牆壁表面出現裂縫
• 表層隆起， 內裡中空
• 剝落
• 裂縫
• 部份鬆脱

可能成因
造成這些損毀的原因眾多， 如老化、結構移動、工人安裝時技術欠佳、冷縮熱漲時引起的移動、伸縮縫損壞或根本沒有預留所需的伸縮縫、其他外在因素( 如颱風時高處墮下物件)、有水進入外牆批盪或瓷磚與結構之間的空隙等。

如要知道怎樣修補以上損毀，可參考第4章第4.1.1節或以後各節。

* 如發現結構性裂縫， 應立刻正視。這些裂縫顯示樓宇或某部份之結構正承受過大的荷載。一個結構， 倘其承受的荷載超過其原本設計上能承受的， 便很容易倒塌。因此， 如發現結構性裂縫突然出現，或裂口擴大及／或有蔓延跡象，應立即向屋宇署報告。 如發現此等裂縫， 應先進行勘察， 找出原因及修復， 然後才修補裂縫。通常需要聘請一位建築界專業人士如註冊結構工程師， 以找出造成裂縫的原因， 然後評估對樓宇結構的影響， 及建議和監督合適的修正及修復工程。

所有樓宇， 不論其樓齡多少， 都可找到不同種類及程度的損毀。
以下各項都會是構成樓宇損毀的誘因：

• 建築物料種類繁多， 導致彼此未能完全互相配合；

• 建築技術或設計照顧不周而未能完全避免毛病；

• 工人技術水平不一致或未達標準；

• 使用不適當的建築程序；

• 因工地環境惡劣因而令施工質素降低；

• 自然損耗；

• 受污染物侵蝕； 及

• 樓宇落成後使用不當。

本章講述業主在維修保養及管理物業時經常遇見的疑難及其可能的成因。透過所提供的資料， 讀者可較容易掌握其個別物業的現況。

解決辦法 第4 章會就本章提及的疑難， 建議一些解決方案以供讀者選擇， 包括詳細步驟、修正措施及方法。讀者在閲覽第3 及4 章後， 可對樓宇的維修及管理有較深入的了解， 從而選擇恰當及合適的方法去解決間題。

維修及管理 維修及管理的關係非常密切。樓宇的管理工作， 除了保安及清潔外， 其實亦應該包括大廈維修保養計劃的統籌， 以確保安全舒適的居住環境。正如下文所解釋， 監察樓宇的情況及其所需維修保養的工作， 可與日常管理保安巡查互相配合， 以達到共同的目的。業主在安排個別管理員的工作時， 應要求同一員工同時進行以上兩類工作， 會更為省便有利。

預防勝於治療 樓宇損毀可造成嚴重或致命的意外！ 其實大多數這類別的意外的成因， 都可透過明顯可見或可偵測到的癥狀及早發現。這些癥狀，若未能適時正視及以妥善方法處理，不單可能導致日後嚴重的間題， 引發故障或突然倒塌， 對生命構成威脅， 更會令所需的維修費用提高。本章會在這方面提供一些提示， 以避免這類事故發生， 及協助計劃將來的需要及相應的工作。讀者應細讀本章及第4 章， 以便及早採取預防及修正行動， 防止意外發生， 避免收到政府的命令， 這亦正是適時維修的精神。

要有效管理及維修保養樓宇， 業主立案法團、業主委員會或產業經理應保存一套完整的記錄。這些記錄應包括：

• 獲建築事務監督批准的建築、結構、排水設施、地盤平整、改建或加建等圖則， 與批核有關的文件， 如計算資料、契約、證明書、許可證等，及更改有關樓宇個別部份用途並獲建築事務監督接納的記錄

• 經水務署接納的水管敷設圖則

• 經消防處接納的消防設備圖則

• 暗藏公用設施如電線、煤氣管、電話線等的分佈圖

• 維修記錄及有關證書、法定表格及命令、安裝及替換的記錄

• 樓宇設施、機械元件及裝置的測試及操作手冊

• 特定物料及組件（ 例如防水物料及其安裝工程） 的規格證明書、專
業承建商或供應商提供的保用證等

• 大廈公契

樓宇的發展商、有關的專業人員或設計顧間應有以上全部或大部份的資料記錄。業主立案法團、業主委員會或產業經理可要求取得這些記錄的副本，以便日後運作。

至於落成已久的樓宇， 發展商或上述人士可能已沒有保存這些記錄。業主立案法團、業主委員會或產業經理可向有關政府部門索取這些記錄。屋宇署備存建築事務監督於1945年後批核的圖則， 供市民閲覽或複印。

屋宇署亦有保存發給私人樓宇的佔用許可證（ 即「入伙紙」）。此證概略説明有關樓宇的資料及其核准用途。市民如欲查詢樓宇某部份的核准用途， 應參考最新核准建築圖則。屋宇署會向索取樓宇入伙紙或核准圖則副本的人士收取費用。

有效的樓宇管理應包括經常巡視及監察樓宇公用部份， 例如： 梯間、大堂、天台、私家通道或巷里， 特別是那些較少人踏足的地方， 如通向後巷的梯間或其他隱蔽地方。另外亦須防止閒人擅闖、濫用及損毀樓宇裝置、及違例擴建。

定期的巡查有助及早發現老化的樓宇結構、設施及設備，以便有充裕的時間計劃及進行修葺工程。定期測試重要設備或裝置，可確保它們在任何時候（ 特別是緊急情況下） 都能操作正常。有關的巡查及維修保養計劃，可依據本指南或參考專業意見擬定。適時維修保養，不單能避免發生結構或批盪塌下或服務中斷而釀成嚴重事故， 長遠來説亦能減低維修成本。

除上述條例及法律文件外， 其他法例亦載有條文，列明有關樓宇維修及管理的具體要求及限制。附錄3 載有相關條例及守則的一覽表， 現將其中一些節錄如下：

業主與租客（ 綜合） 條例（ 第7 章） 涵蓋業主及租客的權利及責任。

消防條例（ 第95 章） 規管樓宇內的消防設備的安裝及維修保養事宜。

水務設臃條例（ 第102 章） 規管樓宇內供飲用及消防用途的供水工
程。

水污染管制條例（ 第358 章） 規管香港的水質，以達致及維持水質
指標。

霞力條例（ 第406 章） 規管樓宇的電力裝置，以及有關定期檢查和
簽發證明書的規定。
氣體安全條例（ 第51 章） 規管樓宇內的氣體裝置及其使用情況。升降機及自動梯（安全） 條例（ 第327 章） 規管電梯及扶手電梯的設
計、建造、測試及維修保養。

消防安全（商業虞所）條例（第502章） 為指定類別的商業樓宇的使用人及用戶提供更佳保障，以避免火災發生。這條條例亦涵蓋某些類別的舊式商業樓宇的法定規定，以便透過這些規定改善和提升滅火設備和裝置。

佔用人法律責任條例（ 第314 章） 規管物業住客的責任。

簡易程序治罪條例（ 第228 章） 規管擾亂公眾秩序的罪行， 例如在
公眾地方造成阻礙及從建築物掉下物件等。

公眾衛生及市政條例（ 第132 章） 規管公眾衛生及市政服務， 例如
公共下水道、公共排水渠， 垃圾或廢物等。

防止賄賭條例（ 第201 章） 規管負責樓宇維修工程及管理工作的人士， 防止提供或收受非法利益。

以上內容並未涵蓋所有資料。有關法例資料及本指南可在政府刊物銷售處購買， 地址為香港金鐘道六十六號金鐘道政府合署低座地下， 或在律政署網頁內的雙語法例資料系統（網址： http://www.justice.gov.hk) 下載。

一般情況下，業主除擁有其物業的業權外， 還擁有其物業所在土地的一份不可分割份數。大廈公契及《建築物管理條例》訂明業主可行使的權利包括：

• 其名下物業的獨有的擁有權、使用權、佔用權及亨用權，及所有因而得到的利益；

• 自由轉售、轉讓或出租其業權份數或於樓宇的權益， 或讓其他人
使用；

• 與其他業主亨用樓宇的公用部份， 如樓梯、走廊、通道、電梯， 或公用設施如消防裝置、供水和排水系統、電力供應、保安系統、衛生及康樂設施等；及

• 在樓宇管理方面的投票權。

業主須承擔其名下物業及樓宇公用部份的維修及管理責任，主要
包括：

• 按公契的條款， 繳交其應分擔的管理費，以及維修及管理基金之供款；

• 維修樓宇的結構構件、公用部份、公用設施及其私人物業；

• 繳付其名下物業的税項及差餉；及

• 遵守公契內或由業主立案法團、業主委員會或產業經理按公契所
訂明的「住戶守則」。

物業業主宜成立業主立案法團、業主委員會或委任產業經理，以便維修及管理樓宇公用部份。

《建築物管理條例》的目的是協助樓宇或屋苑內各單位的業主成立法團， 並就其管理及相關的事項訂定條文。

此外， 條例亦授權民政事務局局長， 對那些因缺乏或沒有適當管
理而對住客或業主構成危險的樓宇實施強制性管理。

香港所有私人樓宇及私人建築工程均受《建築物條例》的監管， 以確保它們的設計、建造、用途及維修保養， 均達到基本的安全及衛生標準。

建築事務監督根據《建築物條例》所定的註冊制度， 監管負責樓宇建築工程中關鍵人士的水準。這些人士包括「認可人士」（可由建築師、工程師或測量師出任）、「註冊結構工程師」及「註 冊（一般建築或專門） 承建商」。

業主或其他人士，如欲進行建築工程，不論是否興建新樓宇， 均須聘請認可人士及註冊結構工程師代為向建築事務監督提交圖則， 申請審批， 而這些建築工程必須由「註冊（一般建築或專門） 承建商」負責進行。市民可以在屋宇署的網頁瀏覽有關上述三類關鍵人士名冊的詳細資料。

任何涉及現有私人樓宇及其相關設施的結構及消防安全事宜， 均屬建築事務監督的管轄範圍。當局可向業主發出法定命令，勒令業主修復樓宇危險或欠妥的部份， 例如結構或外牆失修、由排水渠引起的滋擾、危險斜坡或擋土牆、僭建物、火災危險及其他滋擾等。有關法定命令，亦可能要求業主進行勘測， 從而評估所需的補救或修復措施。

根據普通法， 每一位樓宇業主均有責任維修及管理其物業。一般來説， 這些範圍包括樓宇結構、牆身及設施的保養及維修，以確保市民的居所安全及適合居住。