有效地維修保養樓宇，不單能改善居住環境， 亦令樓宇保值。

維修保養大致可分為以下幾種工作:
修理、修葺、更換及提昇效能標準。

「故障後的維修保養」及「有計劃或預防性的維修保養」在方法、管理和成效方面有很大的不同。

事先計劃的維修保養， 能讓業主及產業經理有較充裕的時間去籌備工程及其所需的經費。通常是先進行樓宇狀況的全面勘測及評估後找出所需工程範圍， 然後定下目標。考慮制定工程的的範圍及優先次序的因素，包括用料及裝備設施的效能標準及可靠性，以
及維修保養策略、財政預算、設施的使用年限
等。

去水道須每日清理， 避免淤塞。此外，一些易耗損的設備如兒童遊樂場設施， 亦須定期維修， 確保它們操作正常安全。管理人員應就有關設施供應商的建議、使用的需要、頻率及程度， 訂出資源分配的優先次序等， 製訂日常的保養維修工作清單。

第4 章的4.4 節載有這方面的詳細資料。

署方可按《公眾衛生及市政條例》（第132章）的規定發出通知書， 旨令有關人士修葺灝水的渠管及清理私人污水渠， 避免對其他業主、住客或公眾造成滋擾。

3.4 有效的維修保養及 管理的重要性

讀者從上文應理解到樓宇維修管理的複雜性， 在這方面擬備一套長遠的計劃以及有效的維修保養管理制度是非常重要， 亦是安居樂業的第一步。

（i） 電力裝置

機電工程署若發現樓宇的電力裝置缺乏維修、保養或測試， 或電線接駁不當，可能導致火災或電力故障， 便可根據《電力條例》
（ 第406 章） 的規定發出通知書， 勒令遵守。

（ii） 氣體裝置

若發現氣體供應系統缺乏維修、保養及測試， 或貯存過量石油氣瓶， 該署便會按《氣體安全條例》（ 第51 章） 的規定發出通知勒令改善或修復，以確保有關系統能安全運作。

（iii） 電梯裝置

針對違反規例的樓宇升降機裝置， 該署可按《升降機及自動梯
（ 安全） 規例》（第327章） 的規定發出通知勒令遵守，以確保電梯符
合安全標準及運作暢順。

（i） 改善消防安全指示

請參閲本章的3.3.l(f) 部份。

認識樓宇的维修及管理 68

3.3 法定命令的類別

（ii） 消除火警危險通知書

消防處可按《消防條例》（ 第95 章） 的規定發出通知書， 要求有關人士在限期內消除樓宇的火警威脅。視乎情況而定， 通知書的對象可以是業主、租客、使用人或負責人。有關人士如不遵守通知書的要求事項， 消防處可採取法律行動， 或向法庭申請發出命令， 勒令遵守。

第4 章的4.2.3 節提供處理這些通知書的建議方法

環境保護署可發出以下通知:

• 為針對欠妥的排污系統， 按《水污染管制條例》（ 第358章） 第3 條
發出通知， 勒令改善或修復。

• 為針對可能造成塵埃／ 砂礫沉積或影響公眾安全等的空氣污染物排放情形， 按《空氣污染管制條例》（ 第311 章） 第10 條的規定發出通知， 勒令改善或停止違規用途。

• 按《噪音管制條例》（ 第400 章） 第13 條的規定發出通知書， 規定
業主或租客在某期限前把發出的噪音減低至指定水平。

有關遵守這類通知的步驟見第4 章的4.2.3(b) 部份。

水務監督會在以下情況按《水務設施條例》（第102章）第16條發出
通知:

• 非法改建水務設施

• 來水供應被浪費或污染， 或有這方面的危機

第4章的4.2.3(a)部份列載遵守及處理水務署所發出的通知的方法。

自1999 年起， 屋宇署展開了多個大規模的行動， 名為「大規模清拆 行 動 」 ， 以 清 拆 樓 宇 外 牆 的 僭 建 工 程 。 亦 自 2 0 0 0 年11月起， 屋宇署亦在多個地區展開「屋宇維修統籌計劃」，統籌其他有關部門包括民政事務總署、消防處、機電工程署、食物環境衛生署及水務署就目標樓宇進行勘測， 評估所需改善工程的範圍及性質， 希望協助業主及業主立案法團加快在這方面的進度，及在進行維修保養時能達至最佳的效率及成本效益。

業主或業主立案法團應在接獲命令、勸喻信、警告信或指示後應馬上自動遵守。為了協助在這方面調配資源有困難的業主，屋宇署特別設立了「樓宇安全貸款計劃」，向他們提供樓宇維修及保養所需的財務支援。讀者如要了解此貸款計劃的詳情及收到命令後應採取遵守行動的程序，可參閲第4 章的4.2.1 節及附錄6。

屋宇署決心檢控不守法的業主。

屋宇署會向私人樓宇的業主發出勸喻信或警告信， 甚至命令，要求業主進行勘測、修補損毀或修復違規之處。命令一旦發出，業主／ 業主立案法團應立刻採取適當行動， 否則可能被檢控、罰款及／或監禁。此外，命令會在土地註冊處有關物業的業權上註冊， 亦因此而可能令樓宇買賣交易出現障礙。以下是一些常見的命令：

(a) 違例建築工程清拆令 一《建築物條例》( 第123 章) 第24 條

這命令是發給有僭建工程的註冊業主。有關業主須在60天內，清拆僭建物及按獲批准圖則將樓宇修復至原狀。

(b) 勘測令 一《建築物條例》第26A條

這命令是發給那些樓宇有早期損毀跡象的業主或業主立案法團， 要求他們對樓宇進行詳細勘測， 找出失修／ 損毀的部份、類別、成因及其程度。

業主須聘請認可人士進行勘測， 然後向屋宇署提交補救或修復方
案，以待批核。該認可人士亦須負責監督建議的修復工程。

( c ) 修葺令 一《建築物條例》第26條

這命令是要求那些樓宇有嚴重問題，且可能危及公眾安全或造成損害的業主或業主立案法團須在6 個月內進行及完成所需的維修工程， 確保樓宇安全。

業主須聘請認可人士監督修復工程，並在工程完成後需獲得屋宇署按既定的標準或指定的要求認可。

( d ) 危險斜坡修葺令 一《建築物條例》第27A及27C條

若發現斜坡及擋土牆有危險，及可能導致他人受傷， 或會對毗鄰的物業造成損毀，又或斜
坡或擋土牆的渠道或埋藏的水管出現漏水，可能導致山泥傾瀉或倒塌， 屋宇署便會對有關的業主或業主立案法團發 出此命令。

命令會要求業主進行勘測及提交補救方案及申請審批，並在指定期限內進行及完成修復工程。這些勘測及修復工程須委聘認可人士代為處理。

( e ) 渠務修葺令 一《建築物條例》第28條

若發現樓宇的排水系統出現問題或不足 夠 而 造 成 滋 擾 ， 屋 宇 署會發 出命令， 要求業主或業主立案法團進行勘測及維修。

業主須聘用認可人士在列明的限期內提交補救方案及監督有關工程完成， 並獲屋宇署按標準認可。

(f) 改善消防安全指示 一《消防安全(商業處所)條例 》第502章

這些指示可由屋宇署或消防處發出。

根據上述條例， 商業樓宇被劃分為兩類： 訂明商業處所和指明商業建築物。

訂明商業處所包括作下列用途而面
積超過230 平方米的地方：

• 銀行；

• 場外投注站；

• 珠寶或金飾店等需要特別保安措施的單位；

• 超級市場、大型超級市場；

• 百貨公司；及

• 商舖／ 商場。

指明商業建築物是指在1987 年3月1日之前落成的商業樓宇。按今日的標準， 這些樓宇的消防裝置及設備並不足夠， 當火警發生時， 使用人的安全會受到較大的威脅。

業主或使用人會收到改善消防安全指示， 要求提昇或改善消防裝置及設備（ 通常是加設灑水系統）及其它必需的工程， 例如安裝或改善防煙門、防火結構（ 如牆窗），以及清除走火通道的障礙物等。業主須委聘認可人士進行勘測， 向建築事務監督提交補救方案，以待審批， 並監督有關工程。

你的物業有時候可能因毗鄰建築工程的影響而須進行臨時的支撐工程，以確保樓宇結構的安全。但這些支撐工程亦可能是在損毀出現後才進行的補救措施。

支撐或鞏固工程是用作強化及保護樓宇的結構。可是， 在某程度上這類工程會對樓宇的裝修及飾面造成損毀及為住客帶來不便。

毗鄰的業主或其承建商， 如欲在你的樓宇進行支撐或鞏固工程， 應先取得你的同意。 假使雙方不能達成協議， 但為了樓宇的安全及結
構的穩固性， 這類工程仍應如期進行。

一般來説，支撐架等會在毗鄰的工程完成後拆除。若你的物業結構出現損毀， 毗鄰的業主須為你的物業進行檢查、測量及修葺， 才可以拆除支撐架或其他用作鞏固樓宇的臨時措施。

第4 章的4.1.8 節載有更多這方面的指引。

倘若樓宇的損毀或有關的滋擾危及公眾安全或健康， 政府會介入以加快有關的修復進度。

在眾多樓宇附加物當中， 簷篷及露台特別容易被人不當地使用。簷篷原為行人遮擋風雨及高空墮下的物件，而露台則主要供住客作觀賞室外景物之用。若欠缺維修保養、 使用不當、 物料銹蝕／
老化、施工技術欠佳，又或在簷篷上下加建僭建物， 都會引發倒塌的危險， 造成傷亡。有些倒塌的簷篷本身便是僭建物。亦有一些例子，住客將原本符合規例而獲批准的露台改為儲物室，以致負荷過重， 最後釀成倒塌意外。

因此， 對簷篷／ 露台應留意以下各點：
 避免令負荷過重；
 確保並無任何僭建物；
 避免有積水；
 確保排水及其它防水系統得到妥善維修保養，並且結構安全；及
 除非有認可人士或註冊結構工程師負責設計及在其監督下，由註冊一般建築承建商進行安裝工程，否則不要將露台欄河更換作玻璃嵌板。

簷篷及露台的損毀未必能單靠肉眼可以觀察得到，業主如對這類構件的安全有憂慮，應聘請建築專業人士進行勘測。若情況需要
，屋宇署亦會向簷篷／露台的註冊業主發出命令，要求他們聘請
建築專業人士進行勘測及作出相應措施，確保其結構的安全。

勘測通常包括以下程序：有需要時鑿開結構關鍵的部位作檢查， 驗證原有的建築物料及設計， 測試物料強度，以及評估它的穩定性。勘測人員亦會檢查排水及防水系統，以及查看有否鬆脱的部份或附加物。

若建築專業人員的評估發現簷篷及露台變得不安全，便可能需要
進行修復或鞏固工程， 甚至將結構局部或全部拆除。

如欲了解更詳盡的工程詳情，可參閲第4 章的4.2及4.3 節內所列
舉的解決方案。

(j) 因毗鄰建築工程或其他外在因素而造成的損毀

(i) 毗鄰建築工程

樓宇的損毀可能受毗鄰的建築工程影響而造成， 這些包括挖掘、打椿、拆卸及建築的工程， 應由認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商監督及進行。若是屬政府的工程， 是會由有關的政府部門或其聘用的私人建築專業人士及承建商負責。

屋宇署及其他有關政府部門， 會就這類工程的安全、穩定性、噪音、麈埃、水質污染等事宜不時巡查地盤。但即使有關方面可能已採取預防及安全的措施，仍不能完全排除影響到毗鄰樓宇的機會。

(ii) 其他外在因素

其他外在因素包括惡劣的天氣、意外、爆竊或毗鄰業主的疏忽等。 意外亦可因車輛闖入、火警、山泥傾瀉、公共喉管爆裂，或毗鄰樓宇有物件從高處墮下所引致。

(iii) 常見的損毀

因毗鄰建築工程或其它外在因素造成常見的損毀有以下的例子：

• 因震動、泥土移動或沉降而令牆壁、門窗、天花板、地板等出現
裂縫；

• 因泥土移動或沉降而令樓宇某些部份出現傾側或傾斜；

• 牆壁或屋頂局部倒塌；

• 在毗連樓宇被拆卸後， 共用牆出現滲汕情況；及

• 泥水直接從毗連的地盤湧入，或地盤因公共渠道淤塞而導致泥水
湧入。