樓字屋字裝備 – 公用渠管

(f) 公用渠管

應更換有問題的部份， 並將其穩固在外牆或地上。若樓宇比較殘舊， 應聘請建築專業人士進行評估， 考慮是否需要更換全部渠管， 長遠來説可能比頻繁的維修較化算。

(g) 將一個現存的住宅單位分間成較小的獨立單位， 往往需要加設間隔牆、安裝新廁所及將水管或排水渠埋置於加高的地台內。基於環境限制， 這類工程大多會觸犯《建築物條例》及其他相關規例。此外， 埋置的水管及渠道往往令維修保養更加困難。若因漏水而對樓下住戶造成滋擾， 而樓上公用渠管
的業主／ 佔用人又未能合作解決問題， 則業主可向食物環境衛生署尋求協助。

(i) 維修

為了找出漏水源頭， 有時可能要挖掘至使管道露出，以便進行目視檢驗。除此之外， 亦可以用先進儀器探測及確定漏水源頭。出現漏水的水管應整節更換。理論上維修工程不應產生更多可導致漏水的弱點。已修補的水管應先進行壓力測試， 確保所有接駁位完全防水，方可回泥。

(ii) 供水管

供水管因經常受到高壓和震動的影響，日子久了，出現問題的機會會較大。熱水管特別由於要承受較大及頻密的溫差， 會比較容易出問題。業主決定進行大維修時， 應考慮將這些水管重新鋪設於地面上；或將水管安裝在設有活門的溝槽或管道內，方便檢查及修理。讀者可參考由土木工程署及工務局提供關於勘測及維修地下帶水管道的指引， 見附錄7 。

(iii) 管套

穿過牆壁和樓板的水管應用管套妥善保護。若管套和水管之間的整段隙縫沒有完全用合適的防水物料妥善封好， 則很容易成為漏水的弱點。封邊物料應有彈性， 或按需要同時具防火功能。

(a) 天台
(i) 解決天台漏水間題

解決屋頂滲水問題的最穩當做法， 就是更換全部老化或破損的防水層。 如只作局部修補， 則效用通常不會持久或甚至未必能解決問題， 原因將在下文第( vii) 點詳細討論。
(ii) 防水物料的種類

香港一般常用的防水物料可按其施工方法分為兩種： 塗料( 流質) 式及鋪氈( 膜狀) 式。某些防水物料可抵受風雨侵蝕及陽光暴曬， 另一些則需要水泥批盪或瓷磚飾面保護； 有些物料則較具彈性， 適用於有較大伸縮移動的天台結構上。這些防水物料的使用期由5 年至20 多年不等。

(iii) 工程質量

質量是防水工程效能的重要因素。下列是須注意的事項：

• 屋頂表面需要有足夠的斜度( 流向去水位)，以防止積水；

• 防水物料厚度要適宜，太薄會容易損壞，太厚則缺乏伸縮性， 容易被拉破；

• 防水物料之間的接駁位要有足夠的互相重疊及必須完全溶合；

• 防水物料在碰到護牆及其他牆壁、突出喉管及尖角都是容易出現
問題的地方， 施工時要特別留意；

• 防水物料在碰到排水孔時， 應向下彎蓋收口；以及

• 避免防水料層上面裝置重型或會震動的器材。

防水工程是否有效， 很大程度上視乎物料的完整性有沒有被泵／
空調系統的冷凝器、僭建物、支撐管等物件破壞。

(iv) 測試

在鋪設防水物料後， 可進行浸水及紅外線測試，以明證其防漏功
能。

(v) 保用期

工程完成後， 承建商應提供書面保證， 承諾在雙方協議的期限內為物料及工程質量提供保用證明。證明應清楚列明承建商對不同的漏水情況所須負上的責任，以及如在保用期內漏水，亦須負責因修補而對飾面／ 裝置造成的損毀。

(vi) 選擇承建商

業主在選擇防水工程的承建商時需特別小心，及應考慮該承建商
在行內的聲譽及經驗。

(vii) 局部維修

如欲採用局部鋪設防水物料的方法， 則必須能準確地找到漏水的源頭( 如小孔)； 而維修物料亦必須與正在使用的物料兼容。最重要的是， 新舊防水物料之間必須重疊和黏合妥當。另外， 補修後的樓面亦應有足夠的傾斜度，以盡量防止積水。一般來説， 局部修補一般都比全部更換防水層的做法效果較差。

(viii) 其他維修方法

目前， 市面上也有其他不同的補修方法， 例如在混凝土表面加上化學添加劑、注射化學灌漿以填補裂縫及孔隙等。這些方法衹屬暫時修補措施， 通常是在樓上住客或天台業主不合作的情況下使用， 因工程可以直接從受影響住戶的單位內進行。但由於沒有根治漏水的源頭， 這些方法的成效通常不能持久，因水仍會循其他弱點滲下。

(i) 組件

供水系統通常包括輸水管和閘掣、上水泵、位於不同位置的水缸、上下水喉、水錶及各種不同的閘掣和配件。

(ii) 食水管

很多舊式樓宇仍用鋅鐵喉管供應食水。鋅鐵喉管容易生 ， 所以水務監督已禁止使用。如仍採用這類喉管， 在進行維修保養工程時應包括更換食水喉。使用適當的物料， 例如銅管或內套塑膠的鋅鐵喉管，以取代鋅鐵喉管。
(iii) 鹹水沖廁裝置

香港大部份地方都用鹹( 海) 水沖廁， 因此，水務監督規定所有沖廁系統，包括現時仍用淡水沖廁的系統， 都必須使用能抵受鹹水侵蝕的組件， 而非塑化聚氯乙烯( u PVC) 塑膠喉管是常用的適當物料。
(iv) 持牌水喉匠
讀者應留意， 所有有關水務的工程最好交由持牌水喉匠負責。

如電梯的性能良好， 安全可靠，不單為住客增添方便， 亦可保障住客的生命安全。業主應委聘註冊電梯( 及扶手電梯) 承建商進行以下工作：

每月最少檢查、清潔及調較電梯或扶手
電梯一次及加添潤滑油；

每年測試及檢查安全設備一次；以及

每5 年測試電梯滿載、超載警報裝置及緊急制動器一次。

除確保電梯或扶手電梯符合所規定的安全標準外， 樓宇業主亦應
注意下列事項：

每年續領使用及操作電梯或扶手電梯的許可證；

保存及更新維修工程記錄， 供機電工程署人員檢查；

檢查以確保扶手電梯沿途沒有危險的綽隙；以及

保持機房及機槽底坑內整潔。

樓宇的基本消防裝置包括消防喉、滅火筒、火災警報系統或自動澠水
系統。這些裝置及設備可以防止火勢蔓延、發出警報、或撲滅火勢。
為確保這些裝置在任何時候均操作正常， 業主立案法團應委聘註冊消
防裝置承辦商， 每年最少檢查、保養及驗證有關裝置一次。如發現消
防裝置出現故障或損毀， 應立即安排修理。

(a) 電力裝置

(i) 註冊電業承辦商／工程人員

電 力 供 應 系 統 的保 養 及 維修， 應交由註冊的電業承辦商／ 工程人員負責。 有關名單可從機電工程署客戶服務部 或到 各 區 民 政 事 務 處 索取，又或瀏覽機電工程署的網頁。

第 4 章

4.1 處理樓字,屋字裝備
損毀及滋擾
(ii)
加置或改動
在加置或改動電力裝置時， 應符合《電力條例》所訂明的安全規
格。
進行加置或改裝前， 應注意下列事項：
• 視乎工程的大小，應聘請合資格的屋宇裝備工程師或註冊電業承
辦商進行可行性研究；
• 應考慮日後的用電需求；以及
• 獲得電力公司及業主立案法團的同意。
在完成電力工程( 包括加置、改裝及維修) 後， 合資格的屋宇裝備
工程師及註冊電業承辦商必須檢查及測試電力裝置， 並簽發「完
工證明書」( 表格VR1)， 證明裝置符合《電力條例》所訂明的安
全規格。
(iii) 定期檢查
業主應確保電力負荷不超過電力公司批准的最高負荷量。若有疑
問， 應向屋宇裝備工程師或註冊電業承辦商徵詢。
如住宅單位、商舖、辦公室或大廈公用地方電力裝置的允許負載
量超過100 安培， 則業主最少每5 年便要安排一次合資格人士進
行檢查及測試， 並領取有關的證書（ 表格VR2 ），以確保電力
裝置安全。
(iv) 其他指引
• 電力裝置應接駁有效的水線。
• 新安裝的入牆電線， 必須有導管保護。
• 配電箱應有識別標貼， 顯示每組電路的用途。
• 應裝設足夠數量的插座， 供耗電量大的電器使用。

第 4 章

4.1 處理樓字
損毀及滋擾
4.1.2(a)
電力裝置（ 續）
• 每個插座應有漏電斷路裝置( 俗稱水氣掣)。
• 插座不應安裝於水龍頭， 氣體開關掣或煮食爐具附近，以免出現
短路或火警的危險。
• 除電鬚刨插座外， 浴室內不應安裝其他插座。
• 若浴室內裝設電熱水爐， 開關掣應安裝在浴室外。
• 戶外的插座及開關掣應有防水的性能。
• 應使用配備三腳安全插頭的電器。
如有疑問， 應向電力公司、合資格的屋宇裝備工程師或註冊電業
承辦商徵詢。

(i) 維修

如發現玻璃破爛或碎裂， 應選用相同種類和厚度的玻璃更換。

鋼窗框容易生 ， 應定期髹上底漆及面漆。固定玻璃於窗框的油灰應妥善保養，以免乾涸碎裂而失效， 而窗鉸亦應定期噴上潤滑劑， 如有需要， 應更換窗鉸， 避免窗框脱落。

鋁窗用的窗鉸如鬆脱失效可引致窗扇脱落， 往往做成意外。業主應定期檢查， 確保窗鉸沒有鬆脱的部件、變形或積有塵垢； 亦應定期為窗鉸加添適量潤滑劑，以減少摩擦力，避免窗鉸承受過重壓力。若發現用以固定玻璃的鋁邊脱落， 應立刻更換，以防玻璃片突然鬆脱墮下。

更換組件如螺絲及柳釘時， 應盡量避免金屬錯配所做成的侵蝕， 例如鋁和不 鋼一起使用時， 便會造成鋁柳釘快速被侵蝕耗掉。

若發現窗扇的鎮閂把手不能正常關閉時， 應立刻更換， 否則在颱
風吹襲時便會帶來破壞。

(ii) 更換主要的構件

颱風過後， 窗門或窗框可能會變形， 搖搖欲墜， 必須立即更換。

第 4 章

4.1 處理樓字損毀及滋擾

4.1.1(c) 窗戶（ 續）

當窗框出現下述情況， 必須整個更換：

• 變形、不穩固、嚴重老化；以及

• 框架的物料或框架與主結構之間的防水物料出現問題， 經常漏
水， 無法修復。

在安裝新窗框時，應注意以下事項：
• 必須使用固定耳鐵將窗框穩固地嵌在牆上的窗洞；
 窗框和窗洞之間應有合適的防水灌漿，而窗框周圍亦應有另一層防水物料作外層；
 如安裝鋁窗，應使用合適的物料密封窗框和窗格之間的接合位置
。有些設計在窗框底部與窗台的接合位置會有一條內置作防水用金屬或鋁條，防止雨水滲入。窗框和可以開啟的窗扇之間的接合圍邊亦應有一條完整的防水膠邊；以及
 若要裝設玻璃欄河以防止物件或人墜下，欄河的設計須由認可人士或註冊結構工程師負責及在其監督下，由註冊一般建築承建商進行安裝工程。

(i) 外牆磚或飾面

不穩固的外牆磚或飾面層， 可能在毫無先兆的情況下鬆脱墮下， 可對行人構成嚴重的傷害。所有鬆脱的部份應第一時間拆除和更換，以消除危險及保護外牆。修補時要特別確保不同物料之間有穩固的接合，包括舊牆身和新英泥沙槳之間，以及新飾面如瓷磚

或紙皮石與英泥沙漿之間的接合面， 都 同問題再發生的
關鍵。工程人員應確保外露的舊牆身得到妥善處理， 能與新鋪上的沙漿牢固地接合， 有需要應在英泥沙漿加上粘合劑， 或採用飾面磚的特別黏合料。

85 選擇適當的解決辦法

4.1.1(b) 外牆

(ii) 裂縫

修補裂縫的方法有多種， 可透過灌注特製化學劑， 或如本章4.1.1( b)( i ) 節所述， 先鑿開裂縫， 確定舊部位和新批料之間有牢固及直接的黏合， 然後用英泥沙漿修補。

(iii) 鬆脱的混凝上

外牆磚或飾面剝落後， 可能露出內裡鬆脱、呈蜂巢狀或剝落的混凝土。工程人員應將這些鬆脱或有其他缺陷的部份全部清除， 直至露出堅固的底層為止。若損毀範圍太廣泛， 需要更換或增添鋼筋， 或局部清拆或重建某些部份， 讀者應參考4.1.1( a)( i ) 節部份的內容。

(iv) 飾面蓋板

各類外牆的飾面蓋板如以鋁料或石材所製的， 都是利用金屬掛 或角架固定在外牆上， 統稱為乾式安裝方法。這些支撐組件的設計 一 般 已 考 慮 到 室 外 使 用 的 情況， 但環境污染如酸雨或其他的化學侵蝕， 均可縮短其有效使用期。業主應安排定期檢查整個支撐 結 構 ， 特 別 要 留 意 檢 驗 伸 縮縫、冷縮熱漲縫及密封膠是否有破損的現象，以確保全面穩固。

如發現飾面蓋板出現裂縫或突起， 應立刻移走問題部份，以免意外發生。更換飾板前， 應先找出問題的原因並作出修正， 否則同樣問題可能再會出現。若發現整個飾板系統並不適合樓宇的狀況， 便應將其徹底更換。雖然這是一個重大的決定， 但為了有效解決和遏止重覆出現的毛病， 這是必須的。而實際上這種全面更換的例子在香港亦非罕見。

修葺外牆石質飾面蓋板的時候， 絕對不可以傳統濕沙漿的安裝方法取代原本的乾式( 利用掛 和角架) 的安裝方法， 否則可帶來災難性的後果。

樓字損毀局部 – 全部清拆及更換

若發現有問題的混凝土已深入結構內部， 便需要局部、或全部清拆及重新建造受影響的結構部份。在這種情況下，讀者應聘請建築專業人士例如結構工程師處理，包括設計、選料、釐定施工細節及監督工程等。施工時還應確保有足夠的臨時支撐，以免在建造中的結構物倒塌。

(ii) 結構性裂縫

正如第3章提及，如發現結構性裂縫，必須馬上進行詳細的勘察， 找出裂縫成因並作根治， 然後才修補裂縫。若只修補裂縫而忽略構成裂縫的原因， 會引致問題不斷惡化及有倒塌的危險。

如要找出裂縫形成的原因， 應聘請結構工程師，他們會針對問題而提供補救的方法。有關的補救工程， 應交由根據《建築物條例》註冊的承建商執行。

確定和根治造成裂縫形的原因後，一般修補裂縫的方法如下：用高壓將不收縮水泥漿或環氧樹脂灌入；或鑿開裂縫， 然後加注或重澆混凝土。