樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程合約期

擬備招標文件時，工程顧間及業主立案法團應商討承建商完成所需工程的合理時間， 並且就此達成協議。訂定過短的完成合約時間， 可能會推高投標價、造成很多爭拗或令有能力及負責任的承建商卻步。

若工程顧間不肯定完成工程所需的合理時間， 特別是當合約牽涉專門工程時， 可考慮在招標文件中列明不同的完成限期， 讓投標公司提供每個限期的投標價。這樣工程顧間及業主立案法團便可考慮， 為要縮短工程引起不便的時間而需要承擔的額外費用是否值得。

(m)               延誤賠償

承建商因工程延誤而須向業主立案法團作出賠償的個案相當普遍。合約一般列明每延誤一天， 承建商所須支付業主的賠償金額。但若瞪明工程延誤的理由是非承建商可以控制， 如惡劣天氣、意外、火災等，工程顧間便會按延誤成因的合理時間發出延長工程期的瞪明書。

因工程延誤而有所爭拗， 在樓宇維修保養方面可謂屢見不鮮。業

主應注意以下事項， 按公正原則處理以避免爭拗：

• 擬備招標文件時， 應與工程顧間一起商議完成工程的合理時間。應考慮農曆新年假期、從海外訂購的電梯配件或其他物料所需的時間、惡劣天氣等因素對工程所造成的影響。
• 為免業主有錯誤的期望， 訂立的每日延誤賠償款額必須合理。承建商支付的款項應屬於補償性質而非懲罰性質， 因為如一旦有爭拗， 便要在法庭上瞪明此賠償是實際的損失。
• 業主立案法團在正式批出合約前， 應主動與承建商訂立工作進度表。

如承建商提出一些工程顧間或業主立案法團均忽略的事項，工程顧間和法團應重新仔細考慮。開標後更改完成合約的期限， 是不公平的行為。如情況需要， 業主甚至可能需要重新招標， 以求用合理價錢在合理時間內完成合約所訂的工程。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標事項

• 招標公告

招標期內， 應張貼招標邀請書的副本在樓宇當眼處。

• 招標記錄

邀請投標公司和收回標書的記錄應妥為存檔。

• 收集標書

所有標書應交回業主立案法團， 放在一個配有雙重鎖的投標箱

內， 兩條鑰匙應由管理委員會兩位成員分別保管。

對於沒有正式管理處的小型樓宇， 交回標書的時間可限制在兩個小時內，在這段期間收集標書的投標箱可由有關人士代為看管； 另外一個方法是將投標箱放在工程顧間的辦公室。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標程序

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標工程的範圍

樓宇確實需進行多少工程來維修妥當， 未必會全部在第一階段勘測報告所提供的工程項目清單及圖則中顯示出來。舉例來説， 鬆脱瓷磚的面積有多大，需要待承建商鑿去鬆脱飾面後才能知道。
因此，工料定價表才是重要的依據， 所報的單位價格有助業主按最終工程的幅度， 量度計算所需的費用。

另一方面， 若在勘測報告上工程顧間提議業主應全面更換飾面或裝置， 而非只更換有損毀的部份， 業主應積極考慮工程顧間的意見， 權衡全面翻新與局部更換的利弊。有時候， 部份飾面的狀況雖然看來良好， 但如考慮到發現損毀部份的範圍及性質後， 推斷出其餘看來完好無缺的部份其實已差不多到達到使用期限的終結， 若仍只作局部翻新， 並不能把間題徹底解決。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標文件

• 招標文件

招標文件應包括以下資料：

• 工程項目清單；
• 一般及特定工料的規格及標準；
• 合約條款及條件；
• 投標表格；
• 各種圖則如平面圖、立面圖、截面圖等、以及工程細節大樣圖；
• 接納投標的準則；
• 付款的條件及安排；
• 有關工程延誤及賠償的安排；
• 保用；及
• 保修期。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程套餐合約

「套餐合約」或稱「全包合約」是指承建商或建築專業人士提供的一站式服務， 包括了工程顧間的服務及承建商的工程兩者的合約。業主可能會覺得這個方法較方便， 因為整個過程中只牽涉買賣兩方。但工程顧間在此情況下很容易會受到承建商的影響， 變成沒有獨立的第三者公正地為業主監督承建商， 情況可能變得對業主很不利。亦可能會令顧間和承建商之間產生利益衝突， 令顧間不能客觀公正地評審承建商的表現。

「套餐合約」較適用於極度專門及無需工程顧間參與太多的工

程。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程議標

若只是進行小型修葺保養工程， 而業主本身已認識一些質素佳的承建商， 則議標可能是一個較簡單的方法。但這個方法通常不適用於涉及多個業權的樓宇所進行的大型維修保養工程， 因為這個方法本身不是一個公平的程序， 而且容易引起投訴。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程選擇性招標

在根據投標資格預審、建築專業人士及其他樓宇業主等人的推薦而擬定投標公司名單後， 便會組成獲邀投標承建商的名單， 再向名單上的公司發出邀請落標。建議只將那些有興趣而業主立案法團準備接納的公司列入名單內。邀請名單不應過長， 否則會間接影響投標人的興趣及所收回標書的質素。因此， 若投標要引入競爭， 則應以選擇性招標代替公開投標。投標公司的數目亦應限制在5 至6 間。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程公開招標

業主立案法團通常會刊登廣告，公開邀請有興趣的承建商索取及提交標書。但這個方法很難預計有興趣投標者的數目， 無形中妨礙工作流程。若有興趣投標的公司過多，工程顧間便要花費大量人力物力準備投標文件及審核競投公司的質素。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程投標資格預審

投標資格預審是由工程顧間進行的初步工作， 以訂定有興趣參與投標的公司的最低要求。這些要求可包括過往經驗、過往工程的參考資料、前度僱主的推薦信、公司規模、專長及財政能力。資格的預審亦有可能包括與諮詢人或推薦人直接討論， 以及與有興趣的承建商面談。

應留意的是， 將承建商納入邀請投標名單內，意味 該公司已被認為有能力及適合進行所需的工程， 惟須視乎其投標的價錢而決定是否將這項工程判給有關的公司。

• 按金

不鼓勵業主要求投標公司先付一筆不會發還的按金， 因為這會容

易令質素好的承建商卻步，不作競投。

(a)                 甄選方法

• 一般甄選方法

甄選承建商的方法很多， 較常見的做法有三種： 公開招標、選擇性招標及議標。