(a) 功能

巡視、檢查及監管是否有效， 很視乎有沒有一個可靠的匯報及記錄系統，令發現的問題／漏洞／不當情況得以及早修復。整個系統應包括詳細的計劃，以發揮下列的功能：

• 有,衛看守， 能識別業主、住客及陌生人；

• 防止爆竊及擅闖私人地方；

• 清理及處置垃圾、遭棄置的傢俱及其他物件；

• 維修及更換細小而容易耗損的組件， 例如燈泡；

• 張貼告示及警告， 安排人手處理緊急事故；

• 安排技工及承辦商定期保養設施及裝置；

• 收取管理費， 保存收支記錄；以及

• 實施內部審核制度，以查核和評估各個管理項目的表現。

(b) 不同類別的組識

透過上述維修保養及管理責任的簡介，業主應了解到這方面的工作殊非容易， 需要有專人全面策劃、訂立住戶守則， 然後執行。這不可能是單靠一個普通,衛員或看更可達到理想的效果， 而需要有一個有適當資源的物業管理公司，才可勝任。無論在任何情況下業主亦應親自或委派代表積極參予維修保養及管理事務， 包括監察各種大廈設施是否有效及運作正常。以下為幾種業主或住客組識的類別：

( i ) 互助委員會

互助委員會不僅是業主可參與， 租客／ 使用人亦可以參加。它的
成立比較簡便， 但按《建築物管理條例》，並不屬於法定團體。

(ii) 根據大廈公契而成立的業主委員會

業主委員會只容許業主參加，但在上述條例而言亦不屬於法定團
體。

(iii) 業主立案法團

業主立案法團是根據《建築物管理條例》( 第344 章) 成立的法定團體， 有關詳情請參閲第4 章的4.6 節。

(a) 檢查
( i ) H常檢查

日常檢查的目的， 是要確保不同的建築構件、裝置、裝備及設施都能正常及安全地操作。檢查清單應包括以下項目：

• 水管及水泵；

• 閘門及鎖、消防門及其自動關閉裝置、對講機及電視訊號系統、照明裝置等；

• 消防喉轆、噴嘴（ 龍頭） 盒及警鐘盒的玻璃；
• 信箱及其他容易遭破壞的裝置如告示板等；
• 保安電視攝錄系統及巡更時計；
• 雨水道、渠道、沙井蓋、截油器及隔油器；

• 會所設施、花床、花槽、遊樂場設備， 特別是兒童常玩的設施如鞦韆等；

• 樓梯、窗戶、大堂、假天花、自動灑水系統；
• 冷氣機及冷卻劑和冷凝水的管道；及
• 樓宇結構、樓宇外的附加物及外牆批盪。

火災過去曾奪去不少人的性命。業主應特別留意檢查下文所提的消防設施、裝備及走火通道。

(ii) 特別檢查

• 防火門、 防煙間的門及樓梯門應經常關閉， 而門的自動關閉裝置應保持有效操作。必須在所有防火門上寫上警告字句， 提醒住客防火門必須時刻關閉。

• 除非獲屋宇署事先批准， 否則不可在樓梯的防火牆、防煙間及走
火通道的牆壁作任何改建， 例如加開門戶或通風口等。

• 不得堵塞樓梯間的防火窗戶及通氣口。這些窗戶一般使用鋼框而
非鋁框，以符合所需的耐火效能。

• 梯間及出口路線的緊急照明系統，包括出口指示牌必須操作正
常。

• 門或閘在開啟或關閉時均不得防礙走火通道， 例如公用走廊、樓
梯、後巷等。

• 所有公用部份的門或閘， 應該無需使用鑰匙亦可以隨時從內開啟。

• 通往單梯樓天台的門， 應該無需使用鑰鎖匙亦可以隨時從內開啟。

• 所有逃生路線應暢通無阻， 沒有被任何物件如架、櫃、箱、垃圾或儲物間等阻塞。

• 每一層最好有公用走廊， 連接各走火樓梯。

• 地下的樓梯出口處應跟樓宇的其他部份， 例如儲物室、地下商舖
或作其他用途的地方分隔開。

• 可容納超過30人的房間，出口門必須朝出口的方向開啟。

• 假如地下出口的位置設有梯級及門閘， 則該門或閘須在梯級的較前或較後的位置安裝，以免使用者開門時未能同時注意到樓梯的存在而引致危險。門閘亦應處於適當的位置， 使其向外推開時不會阻礙或碰撞到街上的行人。

有效的樓宇管理應包括經常巡視及監察樓宇公用部份， 例如： 梯間、大堂、天台、私家通道或巷里， 特別是那些較少人踏足的地方， 如通向後巷的梯間或其他隱蔽地方。另外亦須防止閒人擅闖、濫用及損毀樓宇裝置、及違例擴建。

定期的巡查有助及早發現老化的樓宇結構、設施及設備，以便有充裕的時間計劃及進行修葺工程。定期測試重要設備或裝置，可確保它們在任何時候（ 特別是緊急情況下） 都能操作正常。有關的巡查及維修保養計劃，可依據本指南或參考專業意見擬定。適時維修保養，不單能避免發生結構或批盪塌下或服務中斷而釀成嚴重事故， 長遠來説亦能減低維修成本。