(i) 法例管制

廣告招牌( 包括其支撐結構) 的豎立，一般屬於《 建築物 條 例 》 所 監 管 的 範 圍內， 因此須獲得建築事務監督的批准及同意才可進行這類工程， 否則會被列為僭建工程， 當局會發出清拆命令。 屋宇署印製的
「安裝及維修廣告招牌指引」( 見附錄10) 提供了一些這方面的資料。除了受《建築物條例》管制外， 廣告招牌亦須符合其他監管部門( 包括機電工程署、消防處、民航處、運輸署、郊野公園及海岸公園管理局等) 的規定。

(ii) 維修

必須定時檢查及維修設於樓宇外牆的廣告招牌， 以確保市民的安全。任何招牌， 如可能對公眾構成危險或影響樓宇的結構， 當局便可根據
《建築物條例》第24 條的規定發出清拆令。任何棄置的廣告招牌及結構， 如瞪實是危險或會構成危險， 當局亦可根據《公眾衛生及市政條例》第105 條的規定進行清拆。

業主或業主立案法團有責任適當地保養及維修其樓宇， 以確保樓宇狀況安全及衛生，及沒有僭建物。若僭建物位於業權契據訂明的單位範圍內，不論該僭建物是否由其蓋搭， 該單位的業主均有責任將其拆除並修復至原貌。若僭建物位於樓宇的公用部份， 則業主立案法團須負責拆除。若無業主立案法團， 則由業主們須共同負起責任。

(iv) 《建築物條例》所界定的豁免管制建築工程

某些毋須獲建築事務監督事先批准而進行的建築工程通常稱為
「豁免管制的建築工程」， 例如•

• 不影響樓宇結構的粉飾及小型裝修工程；

• 拆除非結構性及非作為防火用途的內部間隔牆；

• 加設輕型間隔牆， 如板間牆、輕型混凝土牆；

• 更換室內的非防火門； 或

• 在不違反規例及並無對他人造成滋擾的情況下，更換或移動浴室
潔具或廚房洗碗盆等設備。

如有疑問， 業主應向認可人士或屋宇署諮詢。

(v) 其他詳情

第4 章的4.2 節載有更多有關處理及清拆僭建工程的詳情。

(f) 常見的僭建工程

(i) 《建築物條例》所界定的僭建工程( 或稱僭建物)

《建築物條例》規定， 在所有私人樓宇及土地的建築工程， 均須事先由認可人士向建築事務監督提交圖則， 申請審批。私人樓宇及土地上任何未經建築事務監督事先同意及批准的建築、建造、改建及加建工程，一律被視為僭建工程。這些工程均屬違法， 當局會下令清拆。任何人士如敎唆進行或擁有僭建工程， 均會接獲

清拆命令， 被要求拆除僭建物及將樓宇修復至原本獲批准的狀
況， 而且更有可能被檢控、罰款甚至判處監禁。

(ii) 僭建工程的種類及向屋宇署舉報的責任

以下為常見的僭建工程•
從樓宇外牆伸出的鐵籠、簷篷、金屬花架、冷氣機支撐框架等；

• 在天井、天台、平台、庭園的非法擴建物；

• 未獲批准而為加建地庫或泳池
進行土地挖掘；

• 拆除在公用地方或單位入口的防煙門；

• 將單位入口的防火門轉換為普通玻璃門( 這個情況在辦公室或工業樓宇單位很普遍)；

• 在走火通道上安裝鐵閘，或鐵閘向外開啟， 阻礙走火通道；

• 將污水渠( 地面或地下) 改道或接駁至雨水渠；

• 冷氣機及冷氣系統的散熱裝置的金屬支
撐架；

• 豎立危險或過大的廣告招牌( 請不時參考屋宇署最新發出的指引， 附錄10 載有現時指引的樣本)；

• 在山邊進行挖掘或填土， 以蓋搭堤圍或
平台；及

• 未經批准蓋搭擋土牆， 或改變擋土牆的高度。

屋宇署設有電話熱線(見附錄2)，讓公眾舉報任何正在進行的僭建
工程， 屋宇署亦會採取即時取締行動。

(e) 私家巷、私家路及空地

私家巷、私家路及空地與私人樓宇一樣， 均受《建築物條例》規管。如需在這些地方需進行建築工程， 業主須聘請認可人士負責統籌監管。

(i) 私家巷

私家巷主要是作支援服務及鋪置公共設施用途， 例如在地底鋪設排水系統、供水系統、電力及通訊電纜， 供毗鄰樓宇使用。市區很多私家巷均
有作收集垃圾的用途。常見的情況是樓宇的樓梯或地面層單位的出口是通向後巷或側巷， 因此這些巷亦成為走火通道的一部份。 這些巷可能位於樓宇的後面或兩旁。若這巷屬私人擁有， 則業主有責任進行維修及保養。以下是這方面值得留意的事項•

• 巷遭地面層的住客非法擴建， 或
被外人擅闖及佔用；

• 巷或地面通往巷的逃生出口被阻
塞；

• 地下水電設施的接駁及維修；

• 雨水及地面水能否妥善排放；

• 地面的維修；及

• 照明及衛生狀況

(ii) 私家路

私家路指私人土地上物業內的道路或街道， 包括所有屋苑道路、通路、設有或沒有行人路的車道， 包括緊急車輛通道。不過， 亦有一些街道或道路， 由於受一些實際限制， 未能容許車輛通過， 但按它們建造 的 用 途 ， 仍 被 視 作 道 路 或 街道。業主有責任維修及保養所有私家路。除了留意以上就私家路所述的事項外， 亦應留意下列幾方面•

• 所有車輛通道、車路及緊急車輛通道必須在長、闊、通行高度、
轉彎半經、斜度、地面負荷及質料方面符合法例的基本要求；

• 道路上不得有危及使用者安全的伸出或加建物、障礙物、裝置或
傢具等；

• 所有交通標誌及路面標記必須符合路政署及運輸署的最新標準；

• 必須妥善維修保養公共設施， 如花架、花床、座椅、欄杆、下斜路緣及斜路、路拱、垃圾筒、雨水及地面排水渠、暗渠、照明系統、交通燈及消防龍頭；

• 道路的結構可能包括高架斜路、天橋、行人天橋、斜坡及擋土
牆；及

• 未經許可而停泊的車輛及小販擺賣問題， 需由業主及他們的管理代表處理， 而不是政府的責任。

認識樓宇的維修及管理

3 . 2 適時維修

3.2.2(e) 私家巷、私家路及空地（ 續）

(iii) 私人空地

私 人 空 地 泛 指 花 園 、 休 憩 地方、 兒童遊樂場、 停泊或上落客貨區、 草坪區、 緩坡、 預留作引水道的區域、 接近斜坡或擋土牆頂部或底部的空地， 或任何屬私人但尚未有建築物的地方。

這些地方通常會被疏於管理， 並且任由公眾使用。業主有責任維修保養空地及其設施， 保持空地在良好狀況及防止有人濫用或擅闖。樓宇的管理人員應定時巡查， 如發現任何問題， 應盡快處理及報告。

《 泳池規例》(132 章) 規定， 任何人士如欲設立或經辦一個泳池， 必須向食物環境衛生署取得泳池牌照。根據現行法例， 泳池是指任何人工興建用作游泳或浸浴， 而公眾可使用(不論是否收費) 的水池，
或由任何會所、機構、聯會或其他組織負責管理的泳池。但這條例不適用於只供為數不多於20個住宅單位使用及公眾不能使用的泳池。

妥善維修保養泳池， 可延長泳池結構及濾水裝置的使用年限。太大的溫差， 可令乾涸的泳池表面出現龜裂。

• 每隔一個星期開動過濾水裝置及水泵如常操作一次。

• 用清洗劑殺死細菌和青苔。

• 每星期清潔池邊及底部， 確保並無青苔生長。

• 每星期進行檢查和機械保養。

• 關閉所有入口，張貼告示， 説明泳池不對外開放， 並且無救生員
當值。

讀者應留意泳池結構及濾水系統的保養須由專業的承建商執行。.

業主如擬進行改建或加建工程， 應先向建築專業人士徵詢。專業人士通常會先進行詳細研究， 查閲樓宇過往的建築記錄、地契文件及建議有關工程的技術限制等。如認為建議是可行的， 在動工前業主須聘用認可人士( 按《建築物條例》的規定註冊) 代為擬備及提交改建或加建工程圖則， 以待屋宇署批准。詳細程序見第4 章4.3.4 節。

(v) 更改用途

即使構想中新的用途並不涉及改建或加建工程， 業主或用戶仍有可能需要先獲得建築事務監督或其它部門的批准，才可更改樓宇的用途。讀者應聘請建築專業人士，就以下各方面評估有關樓宇現時的設計及建築是否適合建議新的用途•

• 《城市規劃條例》及有關的分區計劃大綱圖或發展計劃圖中列明
的核准用途；

• 地契條款中列明的核准用途；

• 建議的用途對樓宇結構的影響；

• 有關建議對火警時使用走火通道的影響；

• 衛生設備是否足夠；

• 消防裝置是否足夠、防火結構是否符合規定；及

• 建議的用途是否與鄰近單位現時的用途及樓宇本身設計相配合，
會否對其他住客造成危險或滋擾。

(vi) 局部拆卸、美化及改善工程

局部拆卸即拆除樓宇某一部份。通常涉及拆卸結構組件， 如樓板、橫樑或支柱等， 例子包括•

• 拆除簷篷；

• 拆除樓板以增加樓底的高度；

3 . 2 適時維修

• 拆除樓板以安裝新樓梯、電梯或扶手電梯；

• 拆除樓宇的部份以用作興建或連接新翼； 或

• 拆卸大型僭建物亦被視為局部拆卸的一種。

這類改建或拆卸僭建工程， 有時候會涉及拆除含石棉物質的物料， 這方面在本章的3.2.2(h) 節及第4 章的4.1.5 節載有關於這方面的更詳細資料。

不論是進行局部或全部拆卸， 業主均應聘請認可人士提交拆卸計劃書， 供建築事務監督批准。而有關工程須由註冊專門承建商( 拆卸工程類別) 嚴格按安全守則進行。.

樓宇的美化及改善工程通常包括一些粉飾項目、更換外牆及公用大堂表層或陳舊失修的屋宇裝備、機器或裝置等。業主宜向認可人士徵詢， 以確定這些工程是否需要建築事務監督的批准。

這些工程與改建及加建工程相類似， 詳情可參閲第4 章的4.3節。

(vii) 改建及加建

更改樓宇的建築工程通常統稱為「改建及加建工程」，雖然實際
上這些工程未必一定增加樓宇面積。

改建及加建工程的例子如下•

• 在現時樓宇毗鄰增建新的建築物；

• 在天台或樓層之間多建樓層；

• 興建泳池；

• 拆卸部份樓板，及／ 或加建內樓梯， 打通兩個或以上的樓層；

• 興建閣樓；

• 拆除間隔牆， 打通兩個或以上單位；

• 於樓宇外牆安裝外牆蓋板或玻璃幕牆；

• 將單位分間成數個小型單位； 或

香港是世界上其中一個最擠迫的城市， 可發展的土地十分短缺， 可謂「寸金尺土」。一塊土地可發展的潛力，往往成為釐定其市場價格的主要因素。發展商和業主一般都會地盡其用。但在一些特別情況下，大廈興建時並未完全用盡法例下所容許的最大建築面積。業主在此情況下，可在入伙紙發出後申請擴建。常見的例子為一些按特定用途而興建的工業或敎育用途的建築物。

讀者須留意即使擁有毗連平台、簷篷、天台、天井、光井或地面的業權或通行權， 並不等同有權在這些地方加建或改建。讀者應參閲大廈公契、經批准的建築圖則、地契條款等。如有疑問， 應徵詢建築專業人士。

申請牌照

指定類別的行業， 是需要為其經營的場所申領有關牌照， 方可經營， 常見的例子如下：

• 食肆及其他飲食行業；

• 酒店、旅館及床位寓所；

• 學校及超過特定學生人數的補習班；

• 娛樂場所及浴室；

• 安老院、幼稚園或幼兒中心； 或

• 會所。

每一項牌照的申請程序， 均由各有關的發牌當局釐定。申請用途能否獲得批准， 通常視乎有關樓宇的設計例如負荷承受能力、走火通道的數目及設計、防火安全及消防裝置等。市民在這方面宜徵詢建築專業人士， 他們會評估該樓宇或其有關部份是否適合作建議的用途、是否需要進行改建或加建等。如欲急於開展的業務屬於發牌當局職權範圍內， 應選擇本身設計適合及已獲批准作該用途、或已領有適當牌照的場所， 會較省便。如欲知悉更多有關改建及加建的詳情， 請參閲本章的3.2.2（c）（vii） 部份及第4 章的4.3 節。

（ii） 核准用途

新樓宇的核准用途通常是受到《城市規劃條例》下的「分區計劃大綱圖」（可向規劃署索取）、政府租契文件（可向土地註冊署索取） 及屋宇署批准的建築圖則所規管。建築事務監督所發出的入伙紙， 簡單概述了樓宇主要的資料及其核准用途。如仍有需要， 應仔細查閲經批准的建築圖則， 以確定不同樓宇部份詳細的核准用途。

在樓宇落成後， 住客可能想更改樓宇某些部份的核准用途。有時候， 新的用途仍屬規例所容許， 業主只需在有關樓宇部份作出非常輕微的調整或改建以配合便可。但在有些情況下， 業主可能需要申請有關牌照， 及申請批准更改用途、改建或加建等。最極端的情況是業主甚至可能須將整幢樓宇拆卸及重建， 以符合法例對新用途的要求。

（iii） 使用不當

不當地使用整幢樓宇或其中某部份的情況包括未經許可而擅自更改用途， 常見的例子如下：

• 將辦公室改為住宅單位， 或將住宅單位改作辦公室；

• 將住宅單位改作食肆或其他商業用途， 或將食肆或其他商業用途單位改作住宅用途；

• 將辦公室或住宅單位改成工廠 或貨倉， 或將工廠或貨倉改作辦公室或住宅單位；

• 將工業用途的單位改作辦公用途，或將辦公室用途改作工業用途；
• 將平台改作停車場、倉庫、辦公室或住宅單位； 或
• 將簷篷改作平台或露台。

某些用途的改變是會增加火警危險、加重結構的負荷， 或導致使用人數增加及防礙走火通道等。因此， 業主在考慮改變用途或增加使用量時， 如有疑間，應徵詢認可人士，以免構成危險。

（iv） 僭建物

許多常見的僭建物均與「 單梯樓」 有關。除了一般外牆的附加物外， 很多僭建物都會影響走火通道， 對住客構成極大的危險。常見的例子包括：

• 拆除防煙間的門， 或將它更換為非防火玻璃門；

• 在防煙間、梯間或梯台安裝鐵閘或門， 阻塞走火通道；

• 搭建天台建築物；

• 將通往天台的門上鎖；

• 在地下店舖加建或擴建閣樓， 並在
梯間設置新的門口去閣樓； 及

• 在梯間加建門口， 以便將單位分間。

任何人士均不可進行上述任何工程， 包括違例將任何樓層或單位更改作不配合原來指定的用途。屋宇署會就這些違規之處發出命令， 要求個別業主或所有業主修復。

（ c ） 使用不當、更改用途及申領牌照

（i） 概述

樓宇的每一部份均有其指定用途， 通常稱為「核准用途」， 如作為住宅、辦公室、店舖、課室、機房、走廊、停車場、管理員辦事處、工廠、貨倉、遊樂場、會所等等。在樓宇落成後， 建築事務監督會發出「佔用許可瞪」（ 俗稱「入伙紙」）， 概括列明在屋宇署批准的圖則上所標明有關樓宇及其不同部份的核准用途。