樓字屋字裝備 – 改善消防安全指示 一 由屋宇署及消防處按《消防安全( 商業處所) 條例》( 第502 章) 發出

(i) 業主應委任認可人士統籌及進行所 需勘測工作。

(ii) 認可人士在勘測工作後應向建築事務監督提交改善方案，以待審批。 若須進行建築工程， 應先徵詢認可人士，
然後聘請合適類別的註冊承建商進行工程。

(iii) 獲委任的註冊消防裝置承辦商亦應向消防處提交改善方案，以待審批，並進行有關的消防裝置改善工程。

(iv) 改善工程完成後，認可人士應向屋宇署及消防處匯報。

4.1.1           如何遵守屋字署發出的命令

以下是屋宇署較常發出的命令，而每項均列出有關的遵守步驟：

(a)                  違例建築工程清拆令(《建築物條例》第24 條)

• 業主在拆除僭建物時， 應把樓宇修復至原來核准圖則的間格佈局， 如有疑問， 可向屋宇署申請閲覽核准圖則。
• 如 對 命 令 的 內 容 有 不 明 之處， 業主可聯絡命令附件上所載的負責職員， 要求詳細解釋命令的具體要求。
• 為確保清拆工程能安全地進行， 業主須確定其聘任的承建商嚴格

遵守：

• 《清拆常見的違例建築工程及進行外牆一般維修的指引》( 見附錄ll)及
• 《拆除含石棉物料的僭建物》( 見附錄l4)的規定。
• 假如清拆及復修工程屬大型或涉及結構工程， 屋宇署或會要求業主委聘認可人士代為擬備及提交補修建議，及監督工程。註冊承建商亦須在認可人士的監督下方可展開工程。
• 完成清拆及修復工程後， 業主或認可人士應向屋宇署匯報，以便屋宇署派員視察， 其後發出「完成規定事項瞪明書」。

(a)                 樓宇或渠務工程 一 勘測令(《建築物條例》第26A或28 條)

• 業主要勘測日久失修的樓宇或渠務系統時， 應委聘認可人士統籌

及執行樓宇結構及渠務系統損毀狀況的勘察工作。

• 認可人士須向屋宇署提交樓宇狀況評估報告。若發現有損毀或需要維修的地方，認可人士應在報告內建議補修的方案，以待建築事務監督接納。
• 倘建議的補修方案獲得接納， 屋宇署便會視乎情況， 發出函件同

意或命令進行所須工程。

(b)                 樓宇或渠務工程 一 修葺令(《建築物條例》第26及28 條)

• 屋宇署認為有需要進行樓宇或渠務系統之維修， 業主應委聘認可人士， 統籌及執行樓宇及／ 或渠務系統的勘測工作( 通常指大型維修工程)。
• 如有需要， 認可人士須向屋宇署提交補修方案。
• 業主應委聘承建商進行補修工程( 如涉及結構工程， 便須聘任註

冊承建商)。

• 完成補修工程後， 業主或認可人士應向屋宇署匯報，以便屋宇署

派員視察及在其後發出「完成規定事項瞪明書」。

樓字屋字裝備 – 有闢遵守政府部門所發出的命令的一般事宜

• 個別業主
• 業主收到法定命令後， 應仔細閲讀命令的內容。
• 業主如對所指令進行的工程存有疑問， 應向有關政府部門的負責人員查詢。負責人員的姓名及電話可在命令或其所附的函件中找到。
• 對於大型或複雜的工程， 業主可能需要聘請合資格的建築專業人士或專家， 就所需的工程提供意見， 並作出監督。

(b)                  業主立案法團

• 若業主立案法團收到政府部門所發出的命令，主席應召開業主大

會， 商討及議決下列事項：

• 工程項目清單： 命令上所指令進行的工程必須較樓宇其他的一般改善及保養工程獲得優先處理。安排工程時， 應遵守命令所訂明的期限。
• 委任建築專業人士： 負責擬訂所需的補救或修復方案、提供財政預算、就聘用註冊承建商的事宜提供意見、 統籌和監督有關工程。施工方面， 本指南3 .4節有詳細列出這方面的指引。
• 聘用註冊建築承建商： 按照本指南3.5 節的程序， 進行所需的維修及補救工程。
• 共同業主分攤費用的方法： 應以公契的條款為準； 如無公契， 應按各業主所佔的不可分割份數的業權比例分攤費用。這個比例可事先協定， 或按物業樓面及／ 或應課差餉的比例計算。
• 收集費用的時間及方法： 向共同業主收取，以便為有關工程籌集

資金。

• 管理工程進度的方法： 業主可成立特別委員會或聘請工程顧問來

代表業主監督工程的質量及進度。

• 工程完成後， 獲委聘的建築專業人士須向業主立案法團提交竣工

瞪明書， 並向有關部門匯報。

• 業主立案法團可隨時就遵守命令的事宜向有關的政府部門及所屬

分區的民政事務處徵詢。

(b)                  共同業主

• 當局如向樓宇的共同業主發出命令，則名單上每位業主均有責任遵守命令的要求。業主們可按《建築物管理條例》( 第344 章) 的規定， 盡快成立業主立案法團。業主可聯絡各區民政事務處， 尋求協助成立業主立案法團或其他業主組織， 或參閲民政事務總署刊印的《怎樣成立業主立案法團 － 有效執行大廈管理》小冊子。本章第6 節詳細地列載有關成立業主立案法團的程序。
• 若須進行緊急工程， 消除即時危險， 這些工程應馬上展開，不一定需要等成立業主立案法團後才進行。業主們在這方面可向建築專業人士或有關政府部門徵詢。
• 若業主立案法團未能成立，可參照2.l(b)節的程序和步驟處理。 分別之處是業主在此情況下可選出代表或業主委員會代為處理這些事宜。

樓字屋字裝備 – 由第三者引致的損毀

發現樓宇損毀

業主或樓宇管理人員若發現樓宇因第三者的行為或工程， 或其他外在因素( 如毗鄰建築工程或意外) 而出現損毀， 應立刻向屋宇署報告，以便該署盡快派員進行檢查。遇上緊急的情況， 應馬上通知警方， 有需要的話應暫時撤離受影響的部份或整棟樓宇。此外，他們亦可聘任建築專業人士，調查損毀的成因及範圍、樓宇的狀況，以確定樓宇是否安全。

(b)                 臨時安全措施

屋宇署及／ 或獲委聘的建築專業人士在進行調查後， 可能會先提出一些臨時安全措施， 然後才訂出長遠的補救方案。這些臨時措施可能包括： 對樓宇有關部份進行臨時的支撐或鞏固工程、拆除危險部份、或甚至封閉整幢或部份樓宇。在緊急情況下， 為盡快消除危險， 屋宇署或會旨令其承建商採取即時行動， 進行所需安全措施或補救工程。但在非緊急情況下， 或會視乎實際情況， 要求受影響業主或毗鄰地盤的承建商進行有關工程。

(c)                 法律責任

在建築專業人士及法律顧問的協助下，可確定應負責的一方，受影響方應在事件發生後， 立刻通知保險公司， 因為他們可能會要求加入調查。若已確定了負責方，而雙方亦能就維修工程及賠償達成協議， 則負責方應立刻採取行動， 消除即時或潛在危險及修復損毀。

倘若無法確定誰應負上責任， 或無人願意承擔維修的責任， 為保障本身利益及安全著想， 業主應首先進行補救工程，以策安全。若情況緊急而屋宇署已接管及進行了所需工程， 業主日後必須繳付屋宇署有關的費用。此費用可循法律途徑， 向須負責任的一方追討。

(d)                 其他有關資料

本章4.3 節列舉了更多有關補救工程的細節。

樓字屋字裝備 – 違例建築物或僭建物

業主有法律責任自動拆除其物業內
的違例建築物， 並盡快按核准圖
則將物業修復至原來獲批准的
狀況。個別業主如在進行修
葺或拆除僭建工程方面遇
到經濟困難， 可向屋宇署
的「樓宇安全貸款計劃」
申請貸款。
業主立案法團可按大廈公契， 向個別業主提出民事訴訟， 要求他
們停止搭建或拆除在公用地方的違例建築物。屋宇署會優先處理
那些正在搭建的違例建築物，以遏止它們的擴散。

本章4.2.2 (a) 節列載了一些指引， 指導市民在收到屋宇署發出的違例建築工程清拆令時應怎樣遵守。

4.1.6          應定期檢查及維修豎立於樓宇外牆的廣告招牌，以確保它們的結構穩固及安全。如發現招牌有以下情況， 應立即將 這些招 牌連 支撐構 築物 一併拆 除：廣告招牌

• 已被停止使用或遭棄置；
• 對其所附的樓宇結構有不良影響；
• 對公眾或住戶造成滋擾或障礙； 或
• 對公眾構成或可能構成危險。

處理含石棉物料的建築材料

• 法例管制

《空氣污染管制條例》( 第3ll章) 第69至79條訂明有關管制樓宇石棉的條文，包括建築及拆卸含石棉物料的工序。讀者應該留意， 只有合資格及經環境保護署註冊的石棉顧問、承建商、監督員及實驗室方可進行與石棉有關的工程或工作。

(b)                  聘任專業人士

業主或住客應留意其樓宇有沒有石棉存在。如有此類 物 料 ， 在 樓 宇 進 行加建、改建， 或清拆違例建築物時， 均會釋放出有害的石棉纖維， 危害健康。如 懷 疑 其 物 業 有石 棉 存在， 應聘任一位註冊石棉顧問進行檢查。如發現確

實有石棉物料， 有關顧問應提出清除石棉的計劃及／ 或監察石棉纖維外漏的方案並監督清除工作。所有清除含石棉物料的工程， 是必須由合資格的承建商負責。

(c)                  處理含石棉物料的方法

一般常用的補救方法有兩種： 完全拆除含有石棉的部份， 或用不含石棉的物料完全密封含石棉的物料，以防止石棉纖維散播。

(a)                  處理含石棉物料時應注意的事項

為避免拆除含有石棉物料時纖維散播於空氣中，工人必須穿著保護衣物及使用特別的過濾面罩。另外， 應將處理石棉的工作範圍與四周分隔及對空氣質素進行監察，以確保安全。

(b)                  棄置含石棉物料

已被拆除的含石棉物料不能被當作普通建築廢料來處理。它們應在一個受監控的環境下分開處理、收集並存放在認可的容器內， 然後才埋藏於指定的政府堆填區內。