樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程委聘工程顧間

• 委聘工程顧間

第二階段的首要事項是委聘認可人士或建築專業人士作為工程顧間， 以負責統籌維修及／ 或改善工程的設計、招標、安排及監督工作。

雖然第一及第二階段都涉及專業服務， 其甄選過程應獨立進行。第二階段所需的專業服務範圍， 要待樓宇狀況的全面勘測報告完成， 及業主立案法團就須進行的工程範圍達成共識後方可訂出。在第一階段進行勘測的專業公司， 未必一定要被揀選提供第二階段專業服務， 該公司在所需工程項目上的知識、經驗及其第二階段的收費都應被再重新考慮。

如預期這個階段會牽涉十分大的金額， 建議應邀請5至8間專業公司競投服務， 以加強招標的競爭性。附錄23載有邀請公司競投第二階段服務的函件樣本， 以供參考。

附錄21 載列了一些工程及專業費用的實例。

若讀者所居住大廈已是由一間歷史悠久、僱用專業人士的物業管理顧間公司所管理， 建議增聘該管理公司作為「工程經理」，這可大大減輕業主立案法團或工程督導委員會的壓力，因為他們可能沒有足夠時間或專業知識監督所聘用的工程顧間及承建商。此外， 物業管理公司一般都累積了管理有關樓宇的經驗， 及掌握了有參考價值的背境資料， 可能有助決定所需進行的工程。

• 一般名稱

業主或業主立案法團聘請的工程顧間須負責工程的策劃、監控、管理合約、監督工程的進度、質量及驗收等。他們通常是認可人士、註冊結構工程師或建築專業人士。

工程經理或稱項目經理一般是指由發展商或業主所聘請的人士， 一般具專業資格， 負責監督及協調工程顧間及承建商的工作。

雖然以上工程經理及工程顧間的定義已為建築界普遍採用， 但並非絕對的定義。例如， 承建商除了有其地盤代理人(一般稱地盤總管) 外， 亦可能有設立需較高水平的工程經理職位， 增強與業主立案法團的工程經理及工程顧間溝通。

工程顧間亦有時被稱為工程經理或合約經理

• 邀請專業公司競投服務

本節所提及的競投專業公司的數目下限， 是引述《建築物管理條例》的法定規定。通常第一階段的服務收費都介乎港幣10,000至100,000元之間。在這些情況下，該條例規定最少要由3間公司競投。

第二階段的收費通常高於港幣100,000元， 故此需要最少由5間公司競投。揀選公司列入邀請名單前， 先進行投標公司資格預審， 是一個較可取的做法。被邀請投標的專業公司數目若超過建議， 會帶來很多不必要的標書分析工作， 尤其是當業主採用傳統而非電子化的招標程序時， 可能會浪費很多紙張及其他資源。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程落實工程範圍

完成勘測報告後， 業主立案法團可舉行會議， 商討進行報告內維修及改善工程各項目的需要及迫切性。若有必須進行的工程， 則業主立案法團可進入下述的第二階段。

進行上述討論時， 業主立案法團應仔細考慮建築專業人士、認可人士／  註冊結構工程師建議的工程範圍及項目。涉及樓宇安全的工程， 業主應充份考慮其可能引致的嚴重後果， 不應被刪去或延遲進行。另一方面， 業主亦可考慮將改善提昇工程， 基本保養工程與樓宇安全必須的工程一併進行。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程樓宇狀況全面的勘測報告

勘測樓宇全面的狀況可讓業主更了解在公用地方、外牆、天台、屋宇裝備等部份所發現的損毀。根據勘測所得的資料， 認可人士、註冊結構工程師或建築專業人士便可建議相應的維修工程及其他可以考慮的改善工程， 並且提供初步的財政預算。

勘測報告應包括樓宇的狀況， 有待修葺損毀的一覽表及進行工程的優先次序。應列明每項維修項目所需的大約費用， 方便業主作出決定。如決定進行工程， 亦應分析是否需要聘用建築師、結構工程師、測量師、屋宇裝備工程師、園景建築師、認可人士或註冊結構工程師等專業人士。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程揀選過程

• 第一階段 一 樓宇狀況的全面勘測承建商報價與全面勘測

了解樓宇現時的狀況， 是認識間題大小的第一步。未經適當的勘測， 便貿然向承建商索取報價參考， 並沒有多大的幫助， 其報價亦不能作為一份公平的招標文件。因此， 業主有需要聘請認可人士、註冊結構工程師或建築專業人士先為樓宇進行全面勘測。

甄選專業人士作勘測業主立案法團可聯絡本章4.3.3 (a) (iii) 節所述名單上的認可人士或註冊結構工程師， 邀請其中3至5間公司提交專業顧間服務及收費建議書。業主可按有關公司在這類工程的工作經驗、工作記

錄、 提出所收的專業勘測費用， 服務範圍及所需的時間來考慮選擇。 專業人士提供的履歷上亦應列出有關其過往經驗的諮詢人及其聯絡資料， 而這些諮詢人可以提供該公司過去服務水平及表現的實在資料。

附錄22 載有「邀請專業公司就樓宇全面狀況勘測提交收費建議書」的函件樣本， 方便讀者邀請認可人士或其他建築專業人士進行樓宇狀況全面的勘測， 作為向業主提供的第一階段服務。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程委聘建築專業人士

• 定要求
• 聘請合適的建築專業人士

如進行下列工程或在以下情況下， 須聘請認可人士：

• 法定命令的要求；
• 須向建築事務監督提交圖則以待審批及同意的工程； 及
• 涉及大型維修、修復或改動走火通道、修復回至批准圖則所示的狀況、公用地方或牽涉整幢樓宇的工程。除認可人士外， 其他負責統籌或監督工程的人員亦必須對法定要求有足夠的認識。

至於其他維修保養工程， 亦建議聘任建築專業人士。

• 認可人士、註冊結構工程師

認可人士是獲建築事務監督接受註冊及認可的合資格建築專業人士， 獲授權執行《建築物條例》所特訂的工作及程序， 及負上相關的責任。按照法律規定， 任何人士如欲興建一幢新的建築物， 或進行改建或加建工程， 必須聘請認可人士， 代為提交圖則予建築事務監督審批， 並統籌整項工程， 與其他專業人士（ 如註冊結構工程師及註冊岩土工程師） 合作監督工程， 以及瞪明工程完工。

• 認可人士的註冊／ 結構工程師的註冊/岩土工程師

認可人士可以是建築師、結構工程師或測量師。屋宇署備存了一

份認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師的最新名單， 而該名

的辦事處或其網頁(http://www.bd.gov.hk)查閲。以往曾向屋宇署  表示有興趣為私人機構或業主提供有關樓宇安全事宜的專業服務的認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師，在名單上的名稱旁邊會註有「1, 2, 3 & 4 」號， 並附有聯絡電話號碼。

• 建築專業人士

樓宇業主可向有關專業學會查閲最新的合資格成員名單。但並非所有合資格的建築專業人士均已註冊為認可人士或註冊結構工程師。

• 建築專業顧間公司

專業註冊及資格是以個人名義獲取， 但執業一般則是以公司形式進行。在揀選專業顧間的過程中， 業主應確保該專業人士及其效力的公司均會互相配合提供所需的專業服務， 在資源方面， 公司會積極提供有效的支援， 以保專業服務的質素。亦應按實際所需進行工程的規模， 慎重考慮是否應委聘純以個人名義或甚至業餘模式運作而沒有專業公司支援的專業人士。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程保險、公眾安全及預防措廊

• 保險

在工程展開前， 應已購買各項所需的保險。

所有工程合約應有足夠的工程全保及第三者保險。承建商須為僱員購買勞工保險。

業主應為其物業購買保險。如有聘請人員代為監督工程， 亦應為

有關人員購買勞工保險。

(b)                  預防措施

在工程展開前， 必須完成所有預防及保護措施。

應為受工程影響的露天停車場及行人通道提供防護措施， 例如安裝保護屏障或提供有蓋行人通道， 避免高空墮下的物件傷及途人。這些防護措施的結構及穩固程度應與工程的性質相符。應特別注意棚架的結構及安全設計是否符合標準， 訂明建造細則， 另設有防止小孩
攀爬及爆竊的措施。

若工程涉及暫時拆除電梯門， 則應為電

梯槽開口做足防護措施， 以防有人失足誤

墮槽內， 以及最重要的是萬一有火災發生， 要防止火勢從電梯糟蔓延。

應清楚訂明有關物料及廢料的運送安排。必須注意在過程中不可令任何樓宇結構或裝置， 如電梯負荷過重， 否則可能引致倒塌。若有關工程需要使用客用電梯時， 應先在電梯內妥為鋪上保護層。使用電梯時亦須在合資格人員監督下進行， 避免超載。

進行結構維修工程時， 注意必須裝設臨時支撐架， 以保持受影響部份的結構完整性。為方便讀者理解， 橫樑、大片的天花板、柱角、行車道和停車場地面、水箱等的裂縫修補工程， 均被視為結構性維修工程。

(a)                  消防安全措施

如何在進行翻新或維修工程期間消除火災危險， 是值得業主密切關心及需要適當地分配資源的間題， 況且， 過往亦有在這況下發生嚴重火災的慘劇， 讀者應引以為戒， 多加警惕。建議的檢查清單如下：

在個工程階段， 消防裝置均應操作良好。如果進行樓宇公用部份的大型工程， 應先檢查現有的消防裝置， 如滅火喉、喉轆、警鐘、自動灑水系統等， 確保這些裝置操作正常， 方可展開工程。

不應讓防火門打開或將之拆除。如需更換防火門， 應逐一更換及

盡速完成， 以盡量減少樓宇內防火的弱點及縮短高風險的時間。

在任何時候均應將樓梯及走火通道，( 包括照明系統、有效闊度和高度)保持在妥善及性能良好的狀況。不得儲存任何易燃物品、建築物料、廢料或垃圾。

用防火板將已拆除電梯門的電梯槽封好， 以防止濃煙擴散及火勢蔓延。電梯槽底不得用作貯存建築廢料或垃圾。應避免在電梯槽內進行可引致火災的高危工作， 如燒焊等。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程工程計劃及財政安排

• 成立工程督導委員會

計劃、籌備及監督維修保養工程的進行過程， 應由一個包括業主或業主代表的工作委員會負責， 參與的業主代表最好在這方面有經驗。這個「工程督導委員會」，可由樓宇業主透過或不透過業主立案法團成立。為了方便委員會執行日常運作， 業主應賦予委員會應有的權力，就日常事項作出決定。但若遇到重大事項， 應先獲得到大部份業主的同意， 事項包括：

• 維修項目的優先次序
• 選取物料
• 財政預算及籌集費用
• 挑選顧間及承建商
• 批出工程或顧間合約
• 監察工程進度及付款，以及
• 處理較大的事情如合約上的大改變等間題。

成立業主立案法團的詳情載於本章4.6 節及附錄18。

(b)                  事前的策劃

雖然有部份維修及保養工程可能是因緊急事故及意外所引起， 或因應需要而展開， 但訂立長遠的維修保養計劃會有助財政預算、控制支出及盡量減少業主之間的糾紛。有關詳情載於本章4.4節。

通知業主籌集費用以進行大型維修保養工程的時間若過於倉卒， 通常會引起糾紛。故此， 在工程之前， 應把諮詢各業主作為一個標準程序並盡量提早執行。這不單讓各業主有更多時間籌集費用， 亦令他們能有時間明白維修的需要及解決方案。

為幫助每位業主的財政負擔， 可考慮從樓宇管理基金的中央儲備抽取一部份金額作為補貼業主各自需負擔的款額。管理公司應在每月繳交的管理費中， 預留一部份作儲備， 以應付這個目的或作緊急用途。

屋宇署設有「樓宇安全貸款計劃」， 為經濟有間題的個別業主提供貸款， 以進行改善樓宇安全所需的工程。有關工程必須在核准的清單內， 而業主可以低息分期償還貸款予政府。有關詳情載於第5 章的5.2.1 (c) 節及附錄6。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程基本事項

不論是保養、修葺、翻新、改建及加建工程， 事前必須有周詳的計劃。要有理想的效果， 應尋求建築專業人士（例如認可人士） 的協助或意見，以及選取信譽良好並對有關工程有豐富經驗的承建商。

下文提供的程序及考慮事項載述了保養、翻新及維修工程的原則， 而業主可因應個別情況更改或簡化有關程序。

樓字屋字裝備 – 其他政府部門的命令

• 水務監督 一 根據《水務設施條例》第16條的規定就水務設

施發出的通知書

業主應委聘持牌水喉匠提交修葺或補修建議， 並進行有關工程。

(b)                  環境保護署 一 根據《水污染管制條例》第3 條的規定就排水系統發出的通知書

• 業主應委任認可人士及／或環境顧問向屋宇署及／或渠務署提交補

修建議，以待審批。

• 如涉及建築工程， 業主應委聘合適的承建商或註冊承建商進行有

關工程。

• 倘工程涉及渠務， 完工後業主應向屋宇署申請完工瞪明。
• 工程完成後， 業主或認可人士應向環保署報告。

• 4.2        遵守法定

  命令

  • 消防處 一 消除火警危險通知書

   

  業主應在指定期限內消除通知書所述的火警危險， 並且避免阻

  塞走火通道的情況再出現。

  (b)                  機電工程署

  機電工程署可根據《電力條例》( 第406 章) 的規定發出通知書，

  要求提交定期測試瞪明書， 俗稱VR2表格。

  • 業主或業主立案法團須聘請註冊電工測試、檢查及維修電力裝置

  的毛病。

  • 完成測試、檢查或維修後， 註冊電工須以特定表格通知機電工程

  署。

• 電力供應達l00 安培或以上的住宅樓宇， 須每5 年進行檢查及測試一次其電力裝置。供電量通常在住宅單位內的總掣箱上註明。

樓字屋字裝備 – 大型行動：「清拆違例建築物的特別行動」及「屋宇維修 統籌計劃」

大型行動：「清拆違例建築物的特別行動」及「屋宇維修

統籌計劃」

維修保養樓宇及拆除僭建物是業主的責任。屋宇署為了協助業主在這方面加快步伐，不時有安排大型行動如「清拆違例建築物的特別行動」、「屋宇維修統籌計劃」等：

• 清拆違例建築物的特別行動

如樓宇單位或公共地方有僭建物， 屋宇署有可能同時發命令給有關業主或業主立案法團，以便把整幢樓宇的僭建物在一次行動中清除。受影響的業主或業主立案法團， 可聯合聘任建築專業人士及承建商，以一份工程合約方式進行全部僭建物的清拆、修復、維修或改善工程， 可更省便。

• 屋宇維修統籌計劃

被「屋宇維修統籌計劃」選中為目標樓宇的業主有可能就不同種類的損毀收到從不同政府部門所發出的多份命令、勸 喻信、告示或指示。如遇到這樣的

情況， 業主應聯合委任一位認可人士以一份綜合工程顧問合約方式統籌及監督所有不同類別的維修或補修工程。