樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標工程的範圍

樓宇確實需進行多少工程來維修妥當， 未必會全部在第一階段勘測報告所提供的工程項目清單及圖則中顯示出來。舉例來説， 鬆脱瓷磚的面積有多大，需要待承建商鑿去鬆脱飾面後才能知道。
因此，工料定價表才是重要的依據， 所報的單位價格有助業主按最終工程的幅度， 量度計算所需的費用。

另一方面， 若在勘測報告上工程顧間提議業主應全面更換飾面或裝置， 而非只更換有損毀的部份， 業主應積極考慮工程顧間的意見， 權衡全面翻新與局部更換的利弊。有時候， 部份飾面的狀況雖然看來良好， 但如考慮到發現損毀部份的範圍及性質後， 推斷出其餘看來完好無缺的部份其實已差不多到達到使用期限的終結， 若仍只作局部翻新， 並不能把間題徹底解決。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標文件

• 招標文件

招標文件應包括以下資料：

• 工程項目清單；
• 一般及特定工料的規格及標準；
• 合約條款及條件；
• 投標表格；
• 各種圖則如平面圖、立面圖、截面圖等、以及工程細節大樣圖；
• 接納投標的準則；
• 付款的條件及安排；
• 有關工程延誤及賠償的安排；
• 保用；及
• 保修期。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程套餐合約

「套餐合約」或稱「全包合約」是指承建商或建築專業人士提供的一站式服務， 包括了工程顧間的服務及承建商的工程兩者的合約。業主可能會覺得這個方法較方便， 因為整個過程中只牽涉買賣兩方。但工程顧間在此情況下很容易會受到承建商的影響， 變成沒有獨立的第三者公正地為業主監督承建商， 情況可能變得對業主很不利。亦可能會令顧間和承建商之間產生利益衝突， 令顧間不能客觀公正地評審承建商的表現。

「套餐合約」較適用於極度專門及無需工程顧間參與太多的工

程。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程議標

若只是進行小型修葺保養工程， 而業主本身已認識一些質素佳的承建商， 則議標可能是一個較簡單的方法。但這個方法通常不適用於涉及多個業權的樓宇所進行的大型維修保養工程， 因為這個方法本身不是一個公平的程序， 而且容易引起投訴。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程選擇性招標

在根據投標資格預審、建築專業人士及其他樓宇業主等人的推薦而擬定投標公司名單後， 便會組成獲邀投標承建商的名單， 再向名單上的公司發出邀請落標。建議只將那些有興趣而業主立案法團準備接納的公司列入名單內。邀請名單不應過長， 否則會間接影響投標人的興趣及所收回標書的質素。因此， 若投標要引入競爭， 則應以選擇性招標代替公開投標。投標公司的數目亦應限制在5 至6 間。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程公開招標

業主立案法團通常會刊登廣告，公開邀請有興趣的承建商索取及提交標書。但這個方法很難預計有興趣投標者的數目， 無形中妨礙工作流程。若有興趣投標的公司過多，工程顧間便要花費大量人力物力準備投標文件及審核競投公司的質素。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程投標資格預審

投標資格預審是由工程顧間進行的初步工作， 以訂定有興趣參與投標的公司的最低要求。這些要求可包括過往經驗、過往工程的參考資料、前度僱主的推薦信、公司規模、專長及財政能力。資格的預審亦有可能包括與諮詢人或推薦人直接討論， 以及與有興趣的承建商面談。

應留意的是， 將承建商納入邀請投標名單內，意味 該公司已被認為有能力及適合進行所需的工程， 惟須視乎其投標的價錢而決定是否將這項工程判給有關的公司。

• 按金

不鼓勵業主要求投標公司先付一筆不會發還的按金， 因為這會容

易令質素好的承建商卻步，不作競投。

(a)                 甄選方法

• 一般甄選方法

甄選承建商的方法很多， 較常見的做法有三種： 公開招標、選擇性招標及議標。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程擬備甄選投標公司的名單

擬備投標公司的名單是第一步， 亦是最重要的一步。若不慎將質素欠佳的公司納入名單內，日後很容易引起糾紛， 因為這些承建商通常都會提交一個價錢極低的標書以取得合約，中標後就想盡辦法在工程進行期間作出質與量的更改， 以求抵銷損失甚至圖取厚利， 因而導致不少糾紛出現和令工程延誤。

• 擬備名單的準則

承建商過往的經驗及表現記錄是業主考慮的最重要因素。除了細閲承建商以往同類工程的客戶推薦信外， 業主立案法團或工程顧間亦應與發推薦信者或推薦人直接討論， 以充份了解承建商的質素。

承建商的管理架構是否完善及財政狀況是否充裕亦是考慮的因素。聘有資深建築專業人士作為監督的承建商， 會較容易與工程顧間及業主立案法團溝通。

此外， 亦應審慎考慮投標公司過往的勞工安全記錄。承建商的勞工安全記錄若欠佳， 則發生意外的機會較高。萬一發生工業意外，不單可能令業主立案法團負上法律責任， 更可能會大大延誤工程。

若承建商的表現質素成疑， 便不應將其納入邀請競投的名單內。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程委聘承建商

承建商負責進行有關工程。一個有實力及負責任的承建商， 會聘用經驗及技術豐富的工人進行工程， 及合資格的地盤監督安排不間斷的監管， 以確保工程的質量。 工程顧間通常可以提供按需要及定期的監督。對不能達到所需水平的承建商， 工程顧間能做的只是限於及早發現間題， 警告承建商或建議終止工程合約。因此， 在選擇承建商方面應非常小心， 並作出仔細考慮。

(a)                 法定要求

• 根據《建築物條例》規定下註冊的承建商

在大多數情況下，如進行保養維修工程， 特別是經建築事務監督核准的、結構性及大型的維修工程， 便須聘用註冊一般建築承建商。建築事務監督根據《建築物條例》的規定， 備存了註冊一般建築承建商名冊及註冊專門承建商名冊（ 所載列的專門承建商可進行不同類別的專門工程）。承建商須符合既定的標準， 並通過註冊事務委員會的評審， 方可獲建築事務監督考慮列入有關的名冊。註冊承建商如曾向屋宇署表示有興趣進行與樓宇安全有關的工程， 在其網址（www.info.gov.hk／bd）上所公佈的名單中會在該承建商的名稱旁邊注有「＊」號。

• 其他註冊或持牌承建商

水喉、電力及消防裝置工程， 均需由根據水務署、消防處及機電工程署規定的持牌或註冊承建商進行。

(b)                 擬備甄選投標公司的名單

維修工程合約大多涉及龐大的金額， 容易發生索償、糾紛甚至法律訴訟。在獨立的建築專業人士協助下挑選富有經驗及合資格的承建商， 將有助順利完成所需工程。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程顧間的服務範圍

• 工程顧間的職責

在其他專業人士的協助下( 如需要)， 工程顧間通常在第二階段須

執行以下職責：

• 與業主開會， 給予專業意見， 協助作出維修範圍的決定；
• 為遵行法例規定而聯絡有關的政府部門及協調工程使其能達到部

門的要求；

• 擬備招標文件， 包括圖則、工程及所用物料的規格；
• 協助擬定承建商投標公司名單；
• 負責招標程序；
• 分析標書及擬備報告和建議；
• 代表業主立案法團批出工程合約；
• 監督工程進度及質量；
• • • 屋宇裝備工程師 以進行冷氣、消防裝置或電梯維修的大型工程。專業顧間 
      • 管理合約及執行有關事宜；

       

      • 瞪明承建商分階段完成的工程， 及處理其相應分段工程費用的申

      請及後加工程費用的要求； 及

       

      • 瞪明工程竣工， 並監督修復工程等。

       

      • 其他建築專業人士

       

      若維修保養或改善工程涉及專門類別的工程， 業主立案法團可能需要聘用合適的專業人士， 以協助工程顧間鑒定施工質量。常見另外聘請的專業人士如下：

       

      • 註冊結構工程師 以進行大型結構性維修或加建新建築物的工程；

      •    註冊岩土工程師 以處理斜坡問題及建築工程的岩土部分等；

      • 工料測量師 以進行複雜及大型維修保養工程的工料測計；或

       

    這些另聘的專業人士可納入工程顧間的服務合約， 或由業主立案法團直接獨立聘用。通常在第一階段專業人士提交的樓宇狀況報告及建議後， 業主考慮所需進行的工程範圍時， 便應同時考慮在第二階段需增聘那一個類別的專業人士。

  其他因應情況或會聘用的專業顧間， 包括有控制白蟻和害蟲的顧

  間、地下排水管勘測顧間、石棉顧間、游泳池設計顧間等。