樓字屋字裝備 – 防止賄賠常見的間題

(a)                 常見的間題

在樓宇保養及管理工作中常見的貪污及舞弊行為如下·

• 選擇承建商
• 收受非法回佣或利益， 作為偏袒或洩露競投公司的標價給某承建

商的報酬；

• 分拆工程合約， 規避正常招標程序，以謀取私利； 或

向負責採購物品或服務的人員、委員、或其近親所開設或擁有股份的公司採購物品或服務；又或成立空殼公司， 將差價中飽私囊。

樓字屋字裝備 – 防止賄賠

• 違法行為

所有參與樓宇保養及管理工作的人士必須留意， 根據《防止賄賂條例》的規定， 任何代理人（例如物業管理公司的僱員或業主立案法團管理委員會的委員） 未得其主事人（即受僱的公司或業主立案法團） 許可， 在任何與其主事人的事務或業務有關的行為

（ 例如選擇承建商或監督工程）中索取或接受任何利益（ 例如禮物、貸款、折扣或回佣等），即屬違法； 而提供該利益的人士亦屬違法。

樓字屋字裝備 – 地盤安全監工計劃書

• 地盤安全監工計劃書

較大規模的建築工程必須有地盤安全監工計劃書。認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商必須在施工前， 須按工程的性質及規模向屋宇署提交該計劃書， 供屋宇署審批。在施工期間， 屋宇署人員亦會不時到現場核查，以上各人士有否按計劃書派適任技術人員監督工地安全。

通常簡單的維修保養工程及大部份按法定命令執行的工程均不需要地盤安全監工計劃書， 但斜坡修葺及土地勘測工程則需要。業主應按工程的個別情況與認可人士和註冊結構工程師商討， 評估是否需要提交有關的計劃書。

4.3   進行維修及

保養工程

• 適任技術人員

若需要提交地盤安全監工計劃書， 認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商均須聘請適任技術人員， 進行工地安全監督。視乎工程的性質及規模， 所需監督的層次亦會有不同的標準。因此， 業主在進行招標， 委聘第二階段所須的工程顧問及承建商前， 應先尋求第一階段建築專業人士在這方面的意見， 從而將這方面所需的要求列明在招標文件中。

樓字屋字裝備 – 工程進行期間的管理問題(續)

塵埃

減少塵埃的方法包括在敲鑿位置的四周圍上隔塵設備， 例如隔塵膠板， 或灑水以減少塵土飛揚。

• 污水

為減低污染， 承建商應在污水排放地點放置過濾器及泥沙沉積裝置， 並避免將污水排放入雨水渠，引致淤塞。

• 建築廢料

應指定一個具足夠負重力的地點收集建築廢料， 並在該地點的四周設置適當及足夠的隔板，以及定期將廢料運走， 避免過量堆積。

樓字屋字裝備 – 工程進行期間的管理問題

維修、保養及改善工程可能會造成滋擾， 影響住戶的日常生活， 又或會對住戶的生命或財產構成危險。因此， 業主立案法團應針對間題加強管理， 定下目標的優先次序。以下是一些有關的建議：

(a)                 聘用工程經理

通常監督工程顧間及承建商表現的責任會落在工程督導委員會亦即有建築經驗的委員身上。不過， 由於委員是以義務和兼任的性質參與管理， 遇上較複雜或大型的工程時便很難作出有效的監督。因此， 應考慮聘請工程經理， 以減輕工程督導委員會內各委員的工作負擔。

• 保安

在施工期間， 有需要加派保安員巡邏及採取較嚴密的保安措施。在夜間， 棚架及有蓋行人通道亦應有足夠的燈光照明。

(b)                 各種滋擾

一般而言， 業主立案法團就進行維修保養及建築工程徵詢過有關住客後， 亦需在合約文件中列明特定要求， 務求將滋擾減至最低。在合約批出後至施工前的一段時間內，業主立案法團應與工程顧間及承建商協議， 在施工期間使用甚麼類型的電動工具及如何減少其所發出的噪音、麈埃、污水及建築廢料。這包括説明所需的預防性及保護性措施的施工方法， 如安裝隔音屏障及聘用經訓練的合資格工程人員等。

• 噪音

根據《噪音管制條例》，承建商如沒有建築噪音許可瞪， 只可在每日早上7 時至晚上7 時內施工( 在假期除內則全日不可以施工）。如需要在受管制的時段內施工，承建商應先獲取業主的同意， 在施工前再根據《噪音管制(一般） 規例》向環保署申請建築噪音許可瞪。業主立案法團或管理公司需考慮禁止任何工程於一些敏感時間( 例如晚上9 時至早上6 時） 進行。如有工程已在受管制的時段內獲准進行， 亦需事前通知住客。

承建商應採用適當的建造方法及工具， 減低對住戶造成的滋擾。例如安裝消聲器、滅音套、隔音板或隔音屏障等， 均能有效減少噪音。承建商應盡量避免使用會發出強大噪音的工具， 例如手攜式軋碎機或強力電鑽，又或只應在特定的時間內使用這些工具。

業主立案法團，工程顧間以及承建商應清楚知道， 若樓宇內有建築工程， 其產生的噪音會透過樓宇的結構元件， 滋擾一些對噪音敏感的使用者， 如住宅單位或班房。在此情況下環境保護署亦絕少會發出建築噪音許可瞪， 就算會發出， 亦會加上嚴緊的防止噪音擴散條款。許可瞪需掛在地盤當眼處。

樓字屋字裝備 – 為工程是否可以接受而進行的質量檢査

• 視察已完工的工程

工程接近完成的時候， 負責的工程督導委員會成員、工程顧間及承建商應共同檢查完成工程的質量， 並確定所需的補修措施。這類檢查可能需要重覆進行， 以確保承建商已完成合約訂明的所有工程及達至所需的規格。

• 政府部門的參與

若工程是按政府部門如屋宇署發出的命令而進行， 則工程顧間應在工程完成後， 安排該部門的職員到現場一起視察。政府部門發出的完成規定事項瞪明書通常被視為完工的里程碑， 應盡快獲得。

(b)                  工程更改

工程更改是指批出合約後工程進度或規格的改變，一般行內稱為加減帳。批出合約後應盡量避免任何更改， 以免對業主立案法團及承建商造成未能預計的財政負擔。如果無法避免， 應盡量限制更改事項為承建商已在工料定價表內給予單價的項目。除非業主另行為新工程招標， 否則大幅度更改會對那些投標落敗的公司不公平。

(c)                  未完成或不合標準的工程

業主不應容許承建商擅自省略一些工程， 即使因而獲減收費用看來合情合理， 因為這會對其他投標落敗的公司不公平。所有不符合規格的工程得必須按合約規格標準重做。承建商可使用與合約所載的規格相同的替代物料， 但須先得到工程顧間及業主立案法團的同意。較便宜的收費並非接納不合標準的工程的原因， 否則後患無窮。

(a)                 實際完工

工程顧間應待所有工程按照原定規格及工程項目清單完成後，方可發出實際完工瞪明書。就局部完成的工程(不包括尚未完成有間題的工程） 發出瞪明書的做法可能有欠妥當， 因為承建商取得部份竣工瞪明後可能不再處理還未完成的工程。

但對於那些涉及多幢樓宇的工程，工程顧間可在每幢樓宇所須的

工程完成後， 為該幢樓宇發出完工瞪明書。

(b)                 保修期

在發出實際完工瞪明書後， 樓宇的有關施工部份將正式交回業主

／ 業主立案法團及租客使用。在保修期內， 視乎合約所訂， 通常在工程完成即發出實際完工瞪明書後6個月至1年內，承建商有責  任修補所有出現的損毀。在所有修補工程妥善完成後，工程顧間就會發出最後瞪明書， 業主便須發放原先保留的款項。待最後結算完成後， 整個工程合約便告完結。

樓字屋字裝備 – 定期檢討工程進度和檢査質量

(i)    監督工程人士

承建商有責任不斷監督工程的安全和質量。至於工程顧間的定期監督責任， 通常在服務合約中列明。但仍建議業主和顧間就監督範圍及頻密次數協定清晰的具體安排。工程督導委員會通常會委派一至兩名熟悉建築業的委員協助視察評估工程的質量。

對於一些中小型的工程項目，工程顧間通常負責所有監督的責任， 如監察工人造工質素、在地盤使用的工程用料是否恰當等。至於大型的工程項目，工程顧間會建議業主立案法團聘用一名全職監工， 代表業主處理日常質量檢查工作。

若工程合約十分繁複， 業主立案法團可考慮聘用一名豐富經驗的專業人士作為工程經理， 監察及管理各有關人員的合理表現或工作水平。

(ii)    定期檢討工程會議

工程督導委員會的成員應和工程顧間及承建商定期檢討工程進度和質量， 確定是否與合約條文一致。應清楚記錄有關評估日期、工程進度、發現的間題、補修期限、及進度會議等， 以作監察之用。如發現工程進度比原定的為慢， 應通知各業主，述明背後原因及與承建商協議的補救措施等。

(a)                  付款安排

業主立案法團應在工程顧間發出中期工程完成瞪明書後， 按合約條款向承建商繳付中期費用。若發現工程或其中部份工程並不符合合約的規格，工程顧間應通知業主立案法團， 暫時停止繳付未符規定或有間題工程部份的款項。

若工程複雜， 可聘請工料測量師評估中期工程的完成量， 作為繳付中期費用的依據，工程顧間會核瞪整體工程質量（ 包括造工） 是否可以接受。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程合約期

擬備招標文件時，工程顧間及業主立案法團應商討承建商完成所需工程的合理時間， 並且就此達成協議。訂定過短的完成合約時間， 可能會推高投標價、造成很多爭拗或令有能力及負責任的承建商卻步。

若工程顧間不肯定完成工程所需的合理時間， 特別是當合約牽涉專門工程時， 可考慮在招標文件中列明不同的完成限期， 讓投標公司提供每個限期的投標價。這樣工程顧間及業主立案法團便可考慮， 為要縮短工程引起不便的時間而需要承擔的額外費用是否值得。

(m)               延誤賠償

承建商因工程延誤而須向業主立案法團作出賠償的個案相當普遍。合約一般列明每延誤一天， 承建商所須支付業主的賠償金額。但若瞪明工程延誤的理由是非承建商可以控制， 如惡劣天氣、意外、火災等，工程顧間便會按延誤成因的合理時間發出延長工程期的瞪明書。

因工程延誤而有所爭拗， 在樓宇維修保養方面可謂屢見不鮮。業

主應注意以下事項， 按公正原則處理以避免爭拗：

• 擬備招標文件時， 應與工程顧間一起商議完成工程的合理時間。應考慮農曆新年假期、從海外訂購的電梯配件或其他物料所需的時間、惡劣天氣等因素對工程所造成的影響。
• 為免業主有錯誤的期望， 訂立的每日延誤賠償款額必須合理。承建商支付的款項應屬於補償性質而非懲罰性質， 因為如一旦有爭拗， 便要在法庭上瞪明此賠償是實際的損失。
• 業主立案法團在正式批出合約前， 應主動與承建商訂立工作進度表。

如承建商提出一些工程顧間或業主立案法團均忽略的事項，工程顧間和法團應重新仔細考慮。開標後更改完成合約的期限， 是不公平的行為。如情況需要， 業主甚至可能需要重新招標， 以求用合理價錢在合理時間內完成合約所訂的工程。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標事項

• 招標公告

招標期內， 應張貼招標邀請書的副本在樓宇當眼處。

• 招標記錄

邀請投標公司和收回標書的記錄應妥為存檔。

• 收集標書

所有標書應交回業主立案法團， 放在一個配有雙重鎖的投標箱

內， 兩條鑰匙應由管理委員會兩位成員分別保管。

對於沒有正式管理處的小型樓宇， 交回標書的時間可限制在兩個小時內，在這段期間收集標書的投標箱可由有關人士代為看管； 另外一個方法是將投標箱放在工程顧間的辦公室。

樓字屋字裝備 – 進行維修及保養工程招標程序