樓字屋字裝備 – 火警時的疏散安排及火警演習

• 火警疏散安排計劃書

即使樓宇的防火系統很完善， 但是火災意外仍然有機會發生。所以， 預先熟習火災發生時的緊急疏散安排是必須的， 亦應因應本身單位的位置， 預先計劃好疏散的路線。業主立案法團或物業管理人員亦應擬定一個火警疏散安排計劃書， 清晰顯示逃生路線及集合地點， 讓住戶在緊急時跟從。如有需要， 應向建築專業人士徵詢或向有關政府部門查閲圖則。

(b)                  火警演習

定期為住戶進行火警演習， 可使他們熟習逃生路線， 遇上真正火

警時避免過於驚慌， 並確保能安全及迅速地逃生。

( c )       消防安全巡查表

( i )     巡查表的作用

• 設定巡查表的作用， 是協助樓宇業主、住戶， 產業經理， 他們的代理人或僱員， 就樓宇的消防安全設施進行例行檢查之時糾正一些小毛病或輕微違規之處。這不單止有助提高他們防火安全的意識， 亦是保障其生命財產的最有效、最直接方法。附錄5 載有消防安全巡查表的樣本， 以供參考。

(ii)    如何使用巡查表

• 巡查表是設計供一般市民使用的。表上所列出的巡查項目雖然很

常見， 但卻對消防安全非常重要。

• 巡查表上如有任何一項是｀有＂，則表示消防安全受到影響， 負

責巡查的人員應立即把不符合規定的項目記錄下來。

• 有關項目大部份都可輕易處理， 例如清理樓梯的障礙物、關好防

煙門等。巡查人員如發現這類不符合規定的項目， 應當場糾正。

• 如果巡查人員在糾正這些不符合規定的項目時有疑問， 可諮詢有

關的建築專業人士， 或向有關政府部門查詢／ 索取資料。

• 巡查表只提供一般日常的指引， 更佳方法還是聘請建築專業人

士， 再定期檢查樓宇的狀況。

• 樓宇業主或管理人員應保留已先填妥的巡查表， 以便採取適當的跟進行動和日後作參考之用。

樓字屋字裝備 – 有圖環境衛生的事宜

有關環境衛生的事宜包括·

• 每戶應有一個大小合適的有蓋垃圾桶， 並應每日最少由清潔工人清理一次。切勿將垃圾桶放置在公用走廊及通道， 因為這樣做會阻塞通道和引來有害蟲鼠。
• 應定期清理和保養樓宇內的公用垃圾槽及垃圾房。公共垃圾槽的急彎部份應加上隔音物料，以減少在傾倒垃圾入槽內時所發出的噪音。
• 走廊、天台、平台、天井的明渠， 如有垃圾堆積， 應即時清理， 避免淤塞。如發現淤塞， 應立即清理。
• 不可隨處拋棄傢具及其他體積大的物

件，以免阻塞走火通道。管理處可在

有需要的情況下，定下清理時間表， 讓住戶定期丟棄家中較大的

雜物。而所需的費用可由住戶按雜物件數攤分。

• 鋒利或有危險性（ 例如易燃或腐蝕性物料） 的物品應分開盛載及丟棄。報紙、塑膠、金屬罐及玻璃瓶等廢物應盡量與其他廢物分開，以便回收再造。
• 堆積在單位簷篷頂的垃圾， 應由簷篷所屬住戶負責清理， 或由管理處安排定期的特別服務來清理。
• 經常檢查樓宇範圍內的露天地方， 例如天台、天井、花園及平台，以免積水和滋生蚊蟲。

樓字屋字裝備 – 維修保養周期

下列的維修保養周期只供參考。維修保養周期須視乎每幢樓宇的個別情況及服務指標而定， 可以調整，以切合某情況和預期達致的水平。但是，一些影響住戶及市民安全的重要項目的維修保養周期則不應延長， 例如外牆飾面、消防設備及電梯裝置等

樓字屋字裝備 – 維修保養工程的預算開支及更新工程儲備金

• 預算開支
• 傳統方法

採用這個方法， 樓宇維修保養的預算開支會成為全年預算開支的某個百分比，通常是按照去年的開支作出輕微的調整。這個方法最大的缺點是預算開支與樓宇現況沒有關連， 因此不一定有足夠經費應付所需工程。

• 用程式計算的方法

每年的維修保養工程預算開支按照既定的程式計算。而程式是將每平方呎或米面積所需要的費用、現時更新成本的某個百份或其他因素來量化， 從而預測將來的需要。

與上述的傳統方法一樣， 這個方法不能令預算開支配合實際的需要。這個方法亦假定各組件的更換模式及周期相同， 而且沒有考慮到不同的建築構件／ 組件會有不同的使用周期。

這個方法如能配合樓宇狀況勘測， 則物業維修保養經理便可對保

養及翻新需要作出較為實際的評估以助業主決定。

• 按照樓宇狀況而計算的方法

這個方法包括樓宇狀況的全面勘測，以確定所需的維修保養工程。這方法雖然比較準確而且對症下藥， 但相對來説亦比較費時和昂貴，不一定能夠每年都能夠有資源去進行。

(a)                 翻新工程儲備金及備用基金

在新樓宇入伙後應盡快成立翻新工程儲備金，以便將來可用作更新大型設備， 例如水泵、配電板、後備發電機、空調機器及天台防水層等。

此外亦應成立備用基金， 作為日後改善樓宇公用地方之用。只要將業主或住戶每月繳交的管理費略為增加便可用作基金供款。這個方法可避免因要進行更新或改善工程時， 令管理費暴增或需向業主徵取大數目的費用， 惹來猛烈批評或不合作。

樓字屋字裝備 – 維修保養的策略及標準

• 維修保養的策略及標準

維修保養不足或不當， 會令設備經常發生故障或損毀， 危及用戶及公眾的安全， 亦會令樓宇加速老化貶值。樓宇的管理人員有責任制定政策及計劃，以達到業主的需要。

不同用途或不同等級的樓宇所需的維修保養標準各有不同。這方面的政策應包括兩項基本的指標， 是服務質素及就投訴作出回應所需的時間。

所需的服務質素舉例如下

樓字屋字裝備 – 樓字狀況勘洞

4.4.2          樓字狀況勘洞

在進行保養工作前， 通常先進行樓宇狀況勘測。目的如下·

• 了解樓宇的目前狀況及老化程度；
• 確定老化的原因，以便採用適當的方法維修；
• 評估工程範圍、準備預算開支、制定工程優先次序及擬備工程進

度表；以及

• 評估維修保養工程的項目、數量及費用， 為所需的工程訂定合約。

第4.3.4(b)(i) 節提供了聘請有關建築專業人士進行勘測的詳細資

料， 可供參考。

樓字屋字裝備 – 有計劃的修復性維修保養

(a)                 有計劃的修復性維修保養

負責保養工作的人員已經配備所需裝置的構件及零件， 亦已準備好所需的工程人員候命， 但保養工作只會在發生故障或問題出現後才進行。如採用此類安排， 住客需容忍在工程期間設備服務中斷帶來的不便。而工程人員的費用支出亦會因不定期維修的頻率較多而相對較預防性的為高。

樓字屋字裝備 – 有計劃的維修保養

故障出現後才作維修， 通常會為用戶帶來不便， 成本亦較高， 而定期檢查及維修則有助減低零件的損耗程度。因此， 有計劃的維修保養工作， 較具成本效益， 亦有助改善構件或設備的效能。有計劃的維修保養工作可分為以下兩大方向·

(a)                 有計劃的預防性維修保養

目的是避免設備或構件突然出現損毀或故障。為確保設備持續操作正常， 保養工作會在設備的預計壽命內，損毀或故障出現之前定期進行

樓字屋字裝備 – 一般性保養

一般性保養

制定保養計劃時， 應留意以下事項·

(a)                 保養

包括定期檢查、清洗、抹油（ 機械零件）及調較。定期保養的目

的是要減低耗損及防止故障。

(b)

維修

除了定期保養外， 樓宇的構件裝置及設備亦需要經常維修。維修通常都是有需要時才進行， 因而較為被動。優良的設計、用料、造工、使用得宜及定期

保養、周詳檢查及不拖延所需的小規模維修， 均能有效推遲大型維修的時間及其所需的規模， 長遠來説更化算省便。

(c)                  更換

當宇構件或部份系統已到達使用年限時，不宜再作維修。更換

構件或零件反而會更具成本效益。

(d)                 改善或提昇

包括重新粉飾、進行改善及翻新工程等，以改善或提昇樓宇某部份的情況或規格。

樓字屋字裝備 – 防止賄賠監督工程及服務

• 監督工程及服務
• 徇私或收受利益， 容許承建商提供不合規格的工程及服務。
• • 根據既定的準則，及參考市價評審標書和報價；
    

    (a)                 預防措施

     

    要預防以上問題， 可以採取下列措施·

    • 制定政策及執行工作人員操守指引

     

    • 樓宇管理組織， 包括物業管理公司及業主立案法團， 應就其僱員及委員收受利益及利益衝突的事宜訂立標準， 並切實執行有關規定；及

     

    • 向所有有關人士，包括業主、管理委員會委員， 承建商， 物業管理公司僱員等，公佈有關政策及指引，讓他們有規可循， 減少貪污的機會，以及避免誤解或無意間觸犯法例。

     

    • 改善制度及加強管制

     

    • 制定招標的準則及程序， 記錄標書和報價，以便查核；

     

    • 將標書及有關文件鎖好， 並由管理委員會多位委員一同開標及評

    審；

  • 避免及監察在短期內多次聘用相同的服務，又或進行同類的工

  程；

  • 要求負責挑選及監察承建商的人士申報任何利益衝突， 並抽查申

  報， 防止營私舞弊；

  • 訂立明確的驗收工程或服務標準及要求；以及

   

  委派不同人士負責招標及監督工程或服務的工作，以防串通。

• 本節述明了長遠維修保養計劃的基本原則。其中一些內容或比較偏重理論， 但引述的目的， 是要讓業主明白預先計劃的重要性， 以及必須採取預防的措施， 減少人命傷亡的危險。業主如想深入了解長期保養計劃， 可以參考其他書籍和刊物。有了這方面的背景知識， 業主會較容易與建築專業人士溝通，以訂立長遠的計劃。