樓字屋字裝備 – 工程進行期間的管理問題

維修、保養及改善工程可能會造成滋擾， 影響住戶的日常生活， 又或會對住戶的生命或財產構成危險。因此， 業主立案法團應針對間題加強管理， 定下目標的優先次序。以下是一些有關的建議：

(a)                 聘用工程經理

通常監督工程顧間及承建商表現的責任會落在工程督導委員會亦即有建築經驗的委員身上。不過， 由於委員是以義務和兼任的性質參與管理， 遇上較複雜或大型的工程時便很難作出有效的監督。因此， 應考慮聘請工程經理， 以減輕工程督導委員會內各委員的工作負擔。

• 保安

在施工期間， 有需要加派保安員巡邏及採取較嚴密的保安措施。在夜間， 棚架及有蓋行人通道亦應有足夠的燈光照明。

(b)                 各種滋擾

一般而言， 業主立案法團就進行維修保養及建築工程徵詢過有關住客後， 亦需在合約文件中列明特定要求， 務求將滋擾減至最低。在合約批出後至施工前的一段時間內，業主立案法團應與工程顧間及承建商協議， 在施工期間使用甚麼類型的電動工具及如何減少其所發出的噪音、麈埃、污水及建築廢料。這包括説明所需的預防性及保護性措施的施工方法， 如安裝隔音屏障及聘用經訓練的合資格工程人員等。

• 噪音

根據《噪音管制條例》，承建商如沒有建築噪音許可瞪， 只可在每日早上7 時至晚上7 時內施工( 在假期除內則全日不可以施工）。如需要在受管制的時段內施工，承建商應先獲取業主的同意， 在施工前再根據《噪音管制(一般） 規例》向環保署申請建築噪音許可瞪。業主立案法團或管理公司需考慮禁止任何工程於一些敏感時間( 例如晚上9 時至早上6 時） 進行。如有工程已在受管制的時段內獲准進行， 亦需事前通知住客。

承建商應採用適當的建造方法及工具， 減低對住戶造成的滋擾。例如安裝消聲器、滅音套、隔音板或隔音屏障等， 均能有效減少噪音。承建商應盡量避免使用會發出強大噪音的工具， 例如手攜式軋碎機或強力電鑽，又或只應在特定的時間內使用這些工具。

業主立案法團，工程顧間以及承建商應清楚知道， 若樓宇內有建築工程， 其產生的噪音會透過樓宇的結構元件， 滋擾一些對噪音敏感的使用者， 如住宅單位或班房。在此情況下環境保護署亦絕少會發出建築噪音許可瞪， 就算會發出， 亦會加上嚴緊的防止噪音擴散條款。許可瞪需掛在地盤當眼處。